近年來，我國的房產交易市場持續火爆，不論是新房領域還是二手房交易均出現一定的混亂狀況，而其中房產交易時大量采用“陰陽合同”的現象尤其引人注目。由于目前我國專門針對“陰陽合同”的法律規定幾乎處于空白狀態，導致即使出現糾紛，法院的處理也很難統一，進一步加劇了此類問題的嚴重性。本文嘗試通過對“陰陽合同”現象進行分析，探究有關法律問題并提出改進完善的建議。

　　【關鍵詞】房產交易;“陰陽合同”;法律問題;建議

　　一、“陰陽合同”的認定要素

　　(一)涵義

　　“陰陽合同”在法律上并未有明確規定，因此未有嚴格的法律定義。一般說來，所謂“陰陽合同”，是指合同當事人基于個人利益最大化的目的或實現規避政府管理的需要，就同一房產交易所訂立的兩份內容不一致的房屋買賣合同，其中一份合同對內，一份合同對外。對內合同即是“陰合同”，往往是合同雙方當事人的真實意思表示并實際履行的，可以書面形式，也可以口頭形式;對外合同即是“陽合同”，主要基于當事人個人利益最大化的動機或實現規避政府管理的需要，如用于避稅或逃避限購政策等，此類合同往往不是雙方的真實意思表示，主要用于房產的登記備案。

　　(二)“陰合同”的表現形式

　　由于“陰合同”是當事人雙方實際履行的協議，其表現形式往往不同于用于登記備案的“陽合同”，且復雜多變，在現實中至少存在以下方式：1.補充協議、附加協議等附加形式;2.購買協議、認購協議等獨立形式;3.裝修協議、車位協議、分期付款協議等諸多衍生形式。

　　(三)“陰合同”與“陽合同”之間的核心區別

　　“陰合同”與“陽合同”之間的區別體現出當事人的真實合同目的，對正確認識“陰陽合同”具有重要意義。1.合同價款：價格虛高，以申請更多銀行按揭貸款;或價格偏低，以少繳納稅款等。2.首付款：繞過最低首付款的規定，對首付分期甚至是零首付。3.房屋交付標準：毛坯房或精品裝修房，是否包含車位等附屬設施。4.房屋產權辦理：增加逾期辦理產權的免責事項。5.違約責任：增加或降低違約責任標準，適用的情形。

　　二、“陰陽合同”的形成原因

　　(一)基于個人利益最大化的目的

　　1.少繳納稅款“陰陽合同”之所以屢見不鮮的重要原因就是契合了當事人少繳納稅款的現實需要。在向房管部門備案時提交的購房合同中降低房屋市場價格，在計算繳納稅金時必然大幅降低應繳納稅款，從而給當事人以重大經濟利益。另外，有的中介機構為了促成交易以收取傭金，對“陰陽合同”采取默許甚至鼓勵的形式，在一定程度上也加劇了問題的嚴重性。2.多申請銀行貸款自商品房改革以來，房地產市場總體上呈現出單邊上升趨勢，價格持續走高，熱度不減。部分購房人在自有資金緊張的情況下，也會使用“陰陽合同”，在評估時高估房產價格，以更多的申請到銀行貸款。

　　(二)基于規避政府管理的需要

　　1.規避網簽審查政策現階段，全國重點城市均實施了嚴格的調控政策，購房人能買房的前提是具備購房資格。一般情況下，購房資格主要包括購房人的戶口歸屬、納稅證明、社保記錄、貸款情況及名下房產等內容，只有前述內容全部符合政策要求，才能順利辦理網簽手續。但由于房地產市場的快速發展，各城市調控政策的密集出臺，許多剛需一族因不具備購房資格或原本具有購房資格但因調控升級而喪失資格的均錯失買房良機，為了實現“住房夢”，不少人被迫或主動采用“陰陽合同”的形式規避網簽審查政策。2.規避限價政策在對購房人資格限制的同時，許多城市也對房屋售價頒布限價政策，限定房屋最高售價，導致部分城市出現一二手房價格倒掛的反常現象。為了規避限價政策，賣房人往往采用“陰陽合同”，對外備案用的是不超過最高限價的“陽合同”，但實際執行的卻是當地市場價格的合同。3.規避限貸政策由于房產總價高，全款買房的仍是少數，大部分是通過按揭貸款的方式獲取住房。為抑制過熱的房地產市場，貸款政策對于二套房的首付比例要比首套房高很多，通常比例不低于60%，且貸款利率不低基準利率的1.1倍;而對于三套房及以上甚至會拒絕提供貸款。此種情況下，部分自有資金不足的購房人為了規避限貸政策也會采用“陰陽合同”，通過首付分期等形式湊足首付款并取得貸款。

　　(三)法律監管存在滯后效應

　　法律監管往往存在滯后效應，再加上目前我國專門針對“陰陽合同”的法律規定幾乎處于空白狀態，導致即使出現糾紛，法院的處理也很難統一，進一步加劇了此類問題的嚴重性。

　　三、“陰陽合同”的法律效力

　　針對“陰陽合同”的法律效力問題，由于沒有專門的立法進行規制，更多的需要從合同法基本規定及法律原則的角度進行判斷和評估。(一)“陽合同”中非當事人真實意思表示的內容無效，其余部分有效。“陽合同”主要是房產監管機構提供的范本協議，其合同條款本身并無問題，一般應認定為有效。但對于合同中非當事人真實意思表示的內容，比如通過降低備案房產價格減少稅款的繳納，實質上是通過合法形式掩蓋非法目的，既違反了我國《合同法》第五十二條的規定，也違反了我國《稅收征收管理法》的有關規定，應依法認定為無效。(二)“陰合同”是當事人的真實意思表示，除違反我國強制性法律規定外，一般應認定為有效。(三)“陰陽合同”沖突條款的法律效力認定。結合前述內容及合同條款規定，針對“陰陽合同”中的沖突條款法律效力認定，可依次從以下方面進行判斷：1.發現沖突條款時，應首先依據我國《合同法》關于法律效力的規定即第五十二條、第五十三條去審查是否無效;2.其次，應判斷沖突條款是否構成《合同法》第三十九條、第四十條規定的“格式條款”，若是，應進一步判斷是否屬于因“格式條款”而歸于無效的情形;3.再次，若通過法律規定無法直接判斷時，可通過合同當事人的意思表示進行審查判定，若屬于“通謀虛偽表示”則無效，如屬于“真實意思表示”則有效;4.最后，綜合考慮關聯協議中的相關約定進行總體判定。由于房產交易金額巨大，需簽署一系列協議方能完成最終交易，各協議之間存在著某種聯系，部分條款的法律效力可通過關聯協議的有關內容進行佐證和判斷。

　　四、“陰陽合同”的后果影響

　　不可否認，“陰陽合同”的存在有著深刻的社會背景和當事人的實際需要。通過“陰陽合同”也的確為買賣當事人雙方帶來了現實利益，對于買房人而言在規避國家限購限貸政策或少繳納稅款的情況下買到心儀的房子，對于賣房人而言在規避限價政策并實現自身利益最大化的基礎上完成了交易。但顯而易見，“陰陽合同”違反了國家的監管政策和稅收法律規定，損害了社會公眾利益，更為嚴重的是，此類事項的大行其道，嚴重影響對尊重市場交易規則的正常交易的信心，損害對法律應有的尊重和信仰，是法治社會的倒退。與此同時，“陰陽合同”帶給當事人的不止是利益，更隱藏著巨大的風險。對于買房人來說，如果房價快速上漲，賣方可能違約并終止交易，以獲取更大利益。對于賣房人來說，若房屋價款未全額支付，但已辦理房屋過戶手續，買方可能會選擇以金額較小的“陽合同”支付房款。出現前述情形，買賣雙方必然產生糾紛而訴諸法律，但由于我國目前專門針對“陰陽合同”的法律規定幾乎處于空白狀態，導致即使出現糾紛，法院的處理也很難統一，當事人面臨著不確定性的重大風險。另外，偷逃稅款不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。

　　五、治理“陰陽合同”措施建議

　　綜合前述內容，“陰陽合同”的出現有其特定背景，但其帶來的一系列問題與風險卻不容忽視，因此對“陰陽合同”的規范管理也顯得尤為必要。為有效治理“陰陽合同”問題，建議從以下方面制定措施進行積極應對：第一，針對“陰陽合同”制定專項法律規定或部門規章，做到有法可依;第二，加強對“陰陽合同”問題的查處力度，特別是對積極參與的中介組織，必要時可暫停或吊銷其經營資質;第三，規范司法行為，起到良好的引導作用，實現社會利益的提升。筆者相信，隨著社會法治的不斷進步以及誠信意識的提升，商品房“陰陽合同”的法律問題最終會得到解決。

　　參考文獻：

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　　[3]耿曉杰.房產二手房交易中的風險與規避[J].科技與企業，2016(05)：14.

　　作者：陳玉臣 單位：中國人民大學