摘要：現代企業按照企業自身以及市場狀況而進行的一種成本管理的全過程全動態管理方式就是目標成本管理，從房地產企業方面來說，對項目的目標成本加強管理，能夠使利潤成本管理得以理清，使成本得到有效地控制，從而為項目決策提供依據，所以是房地產開發項目值得借鑒的成本管理方式。

　　關鍵詞：房地產開發項目,目標成本管理,措施

　　一、房地產目標成本管理的含義

　　房地產項目的目標成本管理，便是在項目立項的時候對房地產項目的利潤目標、成本目標加以確定，而這個利潤目標和成本目標的確定過程便是全面的目標成本管理。房地產項目目標成本管理是以市場價格收益作為出發點，同時與目標利潤相結合，為房地產項目確定能夠接受的最高成本，在這之后的項目實施全都是為了確保成本控制能夠在可接受的范圍內。目標成本的管理是全過程、全員的管理，它甚至要求部門中的每個工作人員制定出個人的目標計劃。

　　二、開發項目目標成本的制定

　　在開發項目建設前期階段需要工程技術人員、市場營銷人員、工程審計人員、財務成本的管理人員共同協作，根據市場狀況以及歷史上相關同類項目成本的資料來對開發項目目標成本予以制定。具體制定步驟如下：

　　(一)對項目目標收入進行預測。在銷售人員對建筑產品市場作了一番充分的考察和調研之后，與建設產品自身的賣點和特點相結合，預測各種不同建筑產品的均價，再與建筑產品的可售面積資料相結合，把建筑項目目標收入預算出來。

　　(二)制定項目的目標利潤。作為項目的財務人員，要在結合公司利潤計劃與中長期計劃的基礎上，確定建設項目的目標利潤。在對目標利潤進行制定的時候，不僅僅要對項目利潤狀況加以考慮，同時還要對項目的現金流量、投資報酬、銷售等因素予以充分的考慮。

　　(三)制定項目的目標成本。在前兩個步驟的基礎上，已經預算處項目的目標成本與目標收入，因此由目標成本計算公式就可將開發項目的目標成本計算出來。

　　目標成本的測算不可能通過一次測算就能達到要求，因而需要在目標成本、目標收入和目標利潤之間進行不斷的調整。通常情況下，根據市場情況預測出的單價調整空間不大。在收入不變的時候，目標利潤過高必然會造成目標成本過低，假如在實際的建設中不能夠達到這么低的成本水平，那么這個目標成本的控制就是沒有意義的;同樣目標利潤過低就會造成目標成本過高，這也是不可取的，因為目標成本過高就沒有控制的意義了，并且也不可以拿來作為衡量成本控制效果的依據。因此，在制定目標成本的時候一定要進行反復的測算，從而使制定出的目標成本既合理又可行。

　　三、開發項目目標成本的分解

　　開發項目的目標成本分解包括橫向分解和縱向分解，縱向分解是指由開發項目形成過程，根據成本核算科目把開發成本予以逐級的分解。橫向分解是指在縱向分解基礎之上，根據企業各部門管理職能和業務的不同，把縱向分解中的末級科目分解落實到相應責任主體上，橫向分解的實質就是責任分解的過程。

　　要按照項目的工程概況、分期規劃指標和總規劃指標來分解目標成本，將控制指標分解到各責任部門，同時對各部門的控制手段、控制要點和目標加以明確。當責任分解到部門的工作完成之后，需將成本控制要點詳細的制定出來。

　　對縱向分解來說，它的主要依據是企業內部成本核算科目的層級和具體內容，分解原則就是將目標成本分解到最末一級的成本核算科目中去。房地產的開發項目包括商業街、寫字樓、公寓、裙樓等，在對成本核算對象進行按期劃分的基礎上，還應該對成本核算對象進行按功能的劃分方式。對同一期、同一小區里的多層、高層、復式等結構，還應對成本核算對象進行按結構的方式劃分。

　　四、開發項目目標成本的控制

　　成本的控制是開發項目中目標成本管理體系的關鍵，這里所謂的控制指的是在項目成本形成過程里，為了降低成本，所實行的計劃、預測、實施、分析、核算、考核等活動。成本控制包括事前控制、事中控制以及事后控制。在成本控制中需把握如下幾個原則：責權利相結合原則、目標管理原則、動態控制原則、全面控制原則。從而形成項目目標成本全時態和全狀態的全面控制，最終達到預定的成本控制目標。

　　(一)對目標成本的運行進行嚴格的監控，落實分級歸口原則，從而確保開發項目的目標成本控制內容可以覆蓋到企業的整個生產過程。

　　(二)通過建立內部的經濟責任制，把目標成本的控制和經濟責任制聯系在一起，將目標成本和相關的指標作為經濟責任制執行過程中的重要內容，對上級實行層層保證措施，對下級實行層層分解費用，讓責、權、利可以結合起來，從而調動起員工的積極性，確保目標成本處于控制之中。建立完善的定期成本分析會制度，由反饋的信息，來進行日常的調整和分析。在基層單位需開展成本分析會對目標成本進行控制，開展專題經濟分析會來對重大問題進行分析，通過發現的問題，對成本升降的原因進行分析，從而研究出對策，制定改進的措施。

　　(三)采用科學合理的成本控制方法，成本控制的方法包括：定額控制法、手冊控制法、預算控制法。

　　五、開發項目目標成本的分析與考核

　　(一)對目標成本進行分析

　　對目標成本進行分析是為了將成本差異的原因找出來，以便找出成本控制的對策，也能夠為企業后續項目的目標成本制定提供依據，與此同時，目標成本分析還是分清責任實行獎懲的依據。目標成本分析存在于目標成本管理的整個過程之中，是目標成本控制最有力的工具。

　　目標成本分析包括差異分析和比較分析。其中，比較分析是目標成本和定期實際成本之間的比較分析，定期對目標成本進行成本分析能夠找出目標成本管理中存在的問題，并及時的提出解決對策，進而實現有效地成本控制。不定期的實行成本分析，通常是發生在個別成本核算出現問題的時候，此時對其進行及時的分析，能夠盡早發現問題，從而做出及時的調整，確保目標成本能夠實現。在與歷史項目的成本進行比較分析的時候，能夠發現現在的項目管理水平較之過去有無提升。所謂的成本的差異分析是指，通過對目標成本與實際成本之間的差異實行較為深入的分析，找出差異形成的原因，從而將造成差異的責任主體予以落實，并作為考評的依據。

　　(二)對目標成本進行考核

　　所謂的目標成本的考核是指根據成本分析的資料與實際的成本核算數據，同時與開發項目建設中的實際狀況相結合來考核、評價與目標成本相關的責任主體，同時根據考核結果實行獎懲。

　　目標考核最主要是對主體目標成本計劃的完成情況進行考核。目標成本管理的最后一環便是成本的考核，考核的目的是獎勵成本控制得好的主體，懲罰成本控制得差的主體，以此來促進各責任主體能在后續的項目中更為積極地投入到目標成本的管理中去。

　　六、結語

　　房地產企業目標成本的管理是全過程、全員的管理。作為房地產企業一定要具備健全的成本管理體系，切實加強實施過程中的成本分析和監督，并對成本信息予以及時的反饋，從而為企業營銷策略的調整和制定提供依據，使企業能夠獲得更大的經濟效益。

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