“以房養老”制度的構建需要經濟學、社會學、法學等多門學科的綜合研究。此種制度雖然目前沒有在國內實施，但是，隨著老齡化的加劇，這必將成為老年人養老的重要模式。該制度具有重要的意義，本文從傳統民法的視角闡述了關于反向抵押合同的主體、客體、權利和義務，以及反向抵押的性質和實施障礙。學生能力有限，在眾多前輩研究的基礎之上，不奢望有所建樹，只望能夠有所進步。

　　《法律適用》(月刊)創刊于1986年，由國家法官學院主辦。是應用法學理論研究刊物。立足于我國司法實踐，重點案件審中的新型、疑難、特殊法律問題進行研究，展示法官學術研究成果。辟有特別策劃、權威訪談、問題探討、學術前沿、案例評析、新法新、國外司法、法律適用信箱等欄目、讀者為法官、檢查官、律師及政法院校相關專業師生等。

　　“以房養老”又稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人將自己的產權房通過反向抵押的方式申請所有權與金融機構，老人自己仍然保留使用權的一種養老方式。在國外為了緩解住房問題，提出了“以房養老”這一模式，在美國、加拿大等國家，“以房養老”的主要形式是住房反向抵押貸款，在美國實施此種貸款業務20多年以來，已經約有300萬老年人因此脫離貧困。主要做法是老年人將自有的住房抵押給銀行或者其他的金融機構，銀行等金融機構綜合評估老人的年齡、住房價值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付給老人現金給老人養老或消費。在老人去世后，房子則由銀行等金融機構收回拍賣，用于還貸。

　　“以房養老”模式的特點是：分期放貸，一次償還，貸款數額逐步增加接近擔保房屋的評估價值。老年人在有生之年無需還款給金融機構，只在死亡后以其房屋價值擔保債務的清償。這種模式既使得老年人毫無負擔的獲得養老資金，又使房屋的價值得到了最大限度的實現。通過發展住房反向抵押貸款實現以房養老，老人的貧困率有所降低。在我國，由于目前60周歲以上的老人多數是經歷過計劃經濟時代的，無論城市居民還是農村居民經濟能力都有限，空巢現象也愈顯嚴重，所以在社會保障、家庭養老之外我們需要完善新的金融產品緩解現代社會所面臨的養老壓力――“以房養老”制度。近年來，社會各界也提高了對“以房養老”制度的關注，但是由于目前我國金融市場不成熟，房地產市場波動較大，相關法律法規不健全，使得這一制度不能在我國較好的適用。

　　2 “以房養老”的《合同法》分析

　　“以房養老”即住房反向抵押，老人需要與金融機構簽訂住房反向抵押貸款合同。住房反向抵押合同是雙務合同、要式合同、有償合同。住房反向抵押合同主體主要是指借款人(抵押人、投保人)與貸款人(抵押權人、保險人)。

　　借款人，各國的法律對借款人的要求主要體現在必須是老年人，具體還有不同的要求，例如美國要求申請人必須是62周歲以上的老年人，新加坡要求借款人為新加坡公民或者是永久公民，要有一定的經濟能力沒有被列為窮籍，年齡在60周歲及以上。筆者認為，根據我國的情況，應當要求滿足下列條件：(1)借款人應年滿65周歲為宜。60周歲一般老人會退休，經過3至5年之后經濟能力會有所下降，并且距離平均壽命還有10年，減少了金融機構的風險。(2)借款人應當具備一定的經濟能力，但是也不能高于當地的中等水平。反向抵押的根本目的是為了保證老年人老有所依，政府在反向抵押中承擔一定的風險，因此，對于生活富裕的人而言并不需要這一制度的保障。(3)借款人應當具有行為能力。民事行為能力是指民事主體能夠獨立的參加民事活動，享有民事權利承擔民事義務。根據《合同法》的規定，只有具有民事權利能力和民事行為能力的主體訂立的合同才有效。為了與《合同法》相對應，也應當要求借款合同的老人應當具有完全民事行為能力，有精神病等限制行為能力人以及無行為能力人只能由其法定代理人及成年子女作為抵押合同的主體。(4)借款人具有中國國籍。即使外國人或者無國籍人在我國購買房屋，也不能進行反向抵押，因為“以房養老”具有一定的養老保障的性質，我國對外國人或者無國籍人無此義務。

　　貸款人，不同的國家貸款機構也不相同。在美國，貸款機構是最多的，任何銀行、信托公司、儲蓄銀行均可以提供貸款。在我國由于反向抵押合同具有貸款期限不明確，房屋的波動價值較大以及貸款合同簽訂較為復雜等特點，因此要求貸款方要具有雄厚的資金，熟悉房屋抵押貸款的業務以及防范化解貸款風險的能力。我國關于反向抵押貸款的主體在理論上有較大爭議，主要包括以下幾種：(1)商業銀行。在資金規模方面，商業銀行具有較大優勢，并且商業銀行一直從事傳統貸款業務，具備化解貸款風險的能力。但是，現行法律與商業銀行從事反向抵押業務存在一定的沖突，主要表現在經營原則的沖突和管理沖突。(2)保險公司。養老保險是其傳統業務，具有專業的精算團隊，能夠提供較為豐富的金融產品以供選擇。但是保險公司從事反向抵押貸款業務也存在一定的缺點，保險公司幾乎從未涉足過房地產行業，對于房屋評估等內容經驗欠缺。單不透明，索賠困難，使得民眾對保險公司不信任，保險意識不強等。(3)社會保障機構，具有社會一定的公益性質，建立社會保障體系，增加養老資金籌措方式是社會保障機構的基本工作。但是，“以房養老”反向抵押涉及較多的工作，如房屋評估，舊房拍賣等，因此社會保障機構只能演較小的角色。

　　以房養老反向抵押合同指向的對象是老年人的住房。該客體具有一定的特殊性。主要特點包括：(1)住房只能是借款人獨立擁有完整主權的房屋。租賃的房屋不滿足條件，因為租賃房屋只具有使用權，不能用于抵押。(2)必須是老人實際居住的單幢住房，而不能是商業、辦公用房。(3)房屋應當滿足一定的最低價值要求。特別注意的應當是共有房屋，包括因夫妻關系共有以及其他關系的共有。夫妻共有的房屋在夫妻雙方同意的情形下可以用于反向抵押貸款。對于其他關系的共有，由于產權清晰，可以由共有人共同商討決定分割。

　　住房反向抵押合同主體雙方權利義務關系分析。借款人具有取得貸款的權利，并且在房屋抵押后具有在房屋繼續居住的權利、在對房屋增值部分沒有約定的情形下可以對房屋增值部分處分不受限制、借款人及其繼承人具有“贖回權”、有權向相關部門投訴、舉報等。借款人應當按照合同約定的時間地點方式收取借款、按照約定的方式使用借款不能將借款用于違反犯罪活動、借款人應當合理妥當的使用房屋，避免減少房屋的價值、不能將房屋以申請、贈與、抵押等方式處分擔保房屋等。 　　貸款人享有抵押房屋的優先受償權、有權收取約定或者法定的費用、有權就擔保房屋的使用情況進行監督檢查、借款人沒有履行義務的情形下可以停止或者減少發放貸款等。貸款人應當按照約定或法定的時間地點方式發放貸款、尊重借款人享有的房屋的使用權以及贖回權、對借款人的相關信息資料予以保密、對房屋檢查履行權利應當有一定的限度、信息披露的義務等。

　　3 “以房養老”的物權法分析

　　反向抵押屬于抵押的一種，在我國的現行法律體系中《物權法》、《擔保法》對抵押的內容有較為詳細的規定。在理論界對于反向抵押的性質有較大分歧。有的學者贊同讓與擔保作為反向抵押的基礎。讓與擔保有廣義和狹義之分，狹義的讓與擔保是指債務人或第三人為擔保債權人的債權，將擔保標的物的權利轉移給擔保權人，在清償債務后，標的物的權利再返還給債務人或第三人，債務人不履行時，擔保權人可以就標的物受償的擔保制度。讓與擔保是以所擔保的主債權債務關系的存在為前提條件，以附擔保目的的標的物的所有權移轉為基本形式的，所移轉的權利多為所有權但不僅限于所有權。反對的學者多數認為讓與擔保具有流質的性質，而我國《物權法》是明令禁止流質的，并且讓與擔保不利于保護債務人。但是，在“以房養老”的模式下，轉移所有權保留用益權是符合“以房養老”的目的的，“以房養老”不僅具有金融效用，更重要的是其所具有的社會保障的作用。不僅如此，在“以房養老”模式中的讓與擔保可以由雙方約定評估模式、清償方式以保障雙方的利益平衡。

　　目前我國一些土地制度的規定不利于反向抵押的實施。

　　《物權法》有關居民住宅使用年限的規定為70年，住宅建設用地使用期間屆滿的，自動續期。但是如何續期以及是否需要再交納一定的費用都不得而知。“以房養老”是要把所有權申請給相關金融機構，在此情形下，70年之后房屋的歸屬問題、金融機構履行的具體執行問題都不明確。這些不明確的規定就增加了反向抵押實施和履行的難度。為了解決這一問題，應當對以房養老的房屋70年后的使用權做出相應的規定，以避免因產權不明。

　　農村的房屋產權和宅基地是否能夠進行反向抵押?我國《物權法》規定農村宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的使用權不能進行抵押。根據“房隨地走”的傳統，這些土地之上的房產也不能進行抵押。這就造成農村和城市的較大區別。但是，根據我國的農村情況，較多的空巢老人不能得到保障。因此，反向抵押不應當限制農村房屋土地的抵押。