隨著中國城市化和工業化進程的加快，各種建設項目增加了對土地的需求，有限的土地資源與土地利用需求之間的矛盾日益突出。中國許多地區對宅基地置換的探索不僅僅是在城市化進程中。接下來小編簡單介紹一篇優秀法理論文。

　　一、宅基地置換綜述

　　(一)宅基地置換的概念

　　宅基地置換是指根據政府整體的土地用途規劃，為節省土地進行集約利用，引導農民集中居住，將農民所享有的宅基地使用權及已經構建的建筑物、附屬設施根據置換標準，重新在劃定的建設用地范圍內換取新的住房，對節約出來的土地進行更加合理的開發利用，是城市化進程中化解土地、資金難題的重要方法。

　　(二)我國現行宅基地制度的突出問題

　　1.一戶多宅和超標占地比較普遍。農民取得宅基地使用權不是通過在土地市場交易取得，而是作為農村集體經濟組織的成員取得。我國農村宅基地制度是為了充分保障和維護農村居民的居住生活，是對農村居民的一種社會福利。農民取得宅基地使用權的成本基本為零，并且宅基地只可以在本集體經濟組織成員內部進行流轉，這就使許多農民產生占用越多宅基地越好的想法，結合我國在農村宅基地的監管不嚴格，加上我國農村缺乏村莊規劃，居民散居的特點比較突出，非常不利于宅基地使用的管理。一些鄉、村領導干部憑借權力、關系甚至占有多處宅基地，加之農房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風俗習慣，導致一戶多宅和超標占地現象較為普遍。

　　2.城市化加劇了農村宅基地閑置。從城市化的角度分析，隨著城市化水平的提高，勞動力會從農業轉向非農業，從農民轉變為產業工人。在計劃經濟時代，人口和生產要素的流動被嚴格限制，宅基地制度的基本功能主要是承擔農村社會穩定，但隨著市場經濟體制的逐步建立，城鄉居民管理登記制度改革，我國城市化進程速度明顯加快。特別是我國教育制度的改革，農村孩子受教育機會的增多，留在城市發展和定居的農村孩子也越來越多。農村人口的減少，導致相當一部分宅基地閑置，甚至有的地區出現“空心村”現象。

　　3.宅基地保障功能弱化，資本功能日益突顯。改革開放之前，我國實行了高度集中的計劃經濟，高度重視工業的發展，農業是基礎的行業，為了保證城市工業的發展，除農民基本生存消費之外的全部農業剩余均由國家直接獲取，同時實行城市和農村不同的戶籍制度，限制農民離開土地，限制農民進城，宅基地制度設計的定位就是保障功能，確保農村集體經濟組織成員的基本生存條件。但隨著我國市場經濟體制的建立和發展，非常強調城鄉協調一體化的發展，因此就會要求城鄉各種要素能夠自由流動，特別是城市建設用地緊張，房價日趨走高的大環境下，宅基地的資本功能日益突顯，農民對宅基地不再僅限于居住要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實現利益最大化的訴求。

　　4.宅基地拆遷補償缺乏相應規定，補償偏低。城市房屋拆遷針對的是城市規劃區內國有土地上的房屋，而農村房屋拆遷，又稱為征地拆遷，其針對的主要是集體所有的土地，按照現行法律要將集體土地性質變更為國有土地性質，需要先辦理土地征收手續，然后才能進行征地拆遷。根據我國土地管理法規的相關規定，農村集體可以為了公共目的收回農民的宅基地，并給與適當的補償，但該適當補償的標準卻沒有相應的法律條文予以規定，因此補償標準往往有很大的隨意性并且有很大的不公平性，如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規定的地上附著物給與補償，那么與臨近國有土地上房屋的補償標準相比，明顯偏低。城市房屋拆遷可以適用《城市房屋拆遷管理條例》的補償標準，而對農村房屋拆遷我國還沒有完善的法律法規進行規制，這顯然不利于保護農民的利益。

　　(三)宅基地置換的意義

　　1.原房屋價值得以大幅度體現，村民的財產性收益增加。村民憑原先居住的舊房可以根據置換標準換取一套新房，農民的財產性收入增加，以前的宅基地房不得上市交易，價值不能體現，而通過宅基地可換取國有土地上的商品房，即可上市流通、自由買賣，相比以前的宅基地房，村民財產性收入會增加。

　　2.打破城鄉二元結構，促進城鄉一體化。通過宅基地置換，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包經營權，農民仍可以繼續從事農業生產，或是將土地承包經營權流轉出去，除了穩定的流轉收益外，還可自謀職業，增加收入。村民的土地全部被征用的，將和城鎮居民一樣享受社會保障待遇，村民與市民的差異也將逐漸淡化。

　　3.盤活土地資源，解決農村就業。通過宅基地置換的方式，原有零星的宅基地通過整理，可以復墾為耕地，耕地并未因此減少，同時，騰出的宅基地可以集體建設用地的性質進入流轉，實現土地資源的資本化，可用于商品房開發或是發展工業、旅游業及第三產業等，農民的就業機會增加，而且土地的出讓收益還可補貼農村的保障性支出。

　　二、宅基地置換中的主要法律關系

　　由于我國的地區差異和宅基地置換的實踐，宅基地置換出現了多種模式，比如上海采取了村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的模式，浙江嘉興采取了以宅基地置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障的模式。盡管各地宅基地置換的模式各有特點，但主要法律關系都體現為村民與村集體組織之間的宅基地換房合同法律關系和村集體組織通過鎮政府與融資建設主體之間的換房合同法律關系。

　　1.在宅基地置換方案中，村民、村集體組織、鎮政府、融資建設主體是最核心的法律主體。在宅基地置換的過程中，參與的主體眾多，其中市政府有關部門宅基地置換方案的設計主體，并對整個宅基地置換過程進行宏觀指導，并由政府有關部門負責組建融資主體;商業銀行等金融機構為整個宅基地置換項目順利進行的資金基礎;建設勘察、設計、施工、監理單位是開發建設單位。但在整個置換過程中，只有村民、村集體組織、鎮政府及建設融資主體是法律關系的主體，因為宅基地置換過程中只有這些主體之間有財產轉讓發生。

　　2.宅基地置換的基本法律要素和全部法律內容也都包含在村民與村集體組織、村集體組織與鎮政府、鎮政府與建設融資主體之間的置換合同法律關系中。物權置換關系實質上是宅基地置換最根本的法律關系，農民以喪失自己享有的宅基地使用權及其上建造房屋的所有權換取集中規劃區內新房屋的所有權;農村集體經濟組織則是將自身擁有的宅基地建設用地換取所有新建置換房屋;鎮政府根據合同對置換獲得的農村建設用地進行復耕，以償還建設置換房屋借用的城鎮建設用地周轉指標，以實現城鎮建設用地增加與農村建設用地減少的掛鉤;融資建設主體的主要任務則是利用從金融機構籌集的資金建設置換房屋。

　　三、宅基地置換中存在的法律問題

　　(一)宅基地置換中存在強制拆遷

　　宅基地換房，農民集中居住，是否充分尊重了農民的意愿，還值得深思，畢竟該政策是在政府的主導下實施的，宅基地置換雖然總體上對村民是有利的，但不排除村民不愿意置換，不愿意集中居住的現象，在這種情形下，應當尊重村民意愿，不能強迫村民就范。

　　宅基地置換應該建立在村民自愿并且政府與村民、村集體達成一致協議的基礎上，但在現實中，卻出現了被社會所詬病的“被上樓”現象。“被上樓”現象發生的主要原因是當地政府為了發展本地經濟，土地財政大行其道，政府并不是真正為了農民的利益而進行宅基地置換，政府通過宅基地置換的方式間接剝奪農民的宅基地使用權，大部分的收入已成為地方財政的重要組成部分，地方政府為了獲得更多的土地收益而盲目的、積極的開展宅基地換房活動，但并不是所有的農民都愿意，因此就出現了社會不和諧的現象，那些不愿意置換的農民被“逼上樓”或被“打進樓”。比如，江蘇省邳州市在城市建設的過程中，需要對壩頭村整體拆遷，出現了村民自殺、十多人被打傷住院的嚴重情況，甚至還有村民被拉到湖邊，受到死亡威脅。

　　(二)宅基地置換房存在產權瑕疵

　　農民雖然依法擁有宅基地的使用權，但是他們并沒有獲得宅基地的土地所有權，宅基地的土地所有權依據我國法律規定屬于農民集體所有即村集體組織。這就會導致在宅基地置換過程中，宅基地置換換取的房屋占用土地的性質不清，通常有兩種做法：第一種做法是將置換房屋規劃區內新建住房占用的土地的性質由集體土地變為國有土地;第二種是置換的新房屋所占用的土地性質仍為集體所有。采取什么樣的方式，各地沒有具體統一的標準，這就直接導致了農民置換的新房屋的產權性質無法確定，并且這兩種方式采取任何一種方式都會產生相應的問題。若采用第一種方式，則宅基地換房就等同于變相征收農村集體土地，損害了農民被征收土地應獲得的利益;若采用第二種方式，那么農民通過宅基地置換所取得的房屋就不能按商品房進行出售，若出售就會出現大量的小產權房問題。

　　有些地區政府在宅基地置換過程中，未經上級政府合法批準就開始進行規劃騰地，對被置換的村落進行征地拆遷，最終導致這樣的局面，就是農民雖然搬進了新換取的住房，但是對新的住房卻不能取得合法的房產證和土地使用權證。這種不經法定程序的宅基地置換行為，一方面是農民利益遭受侵害，另一方面，當涉及房屋買賣、房屋租賃、析產、離婚等糾紛時，很難做出公平公正的處理：如果只是作為一般的爭議糾紛處理，實際上是承認非法使用土地的合法性;如果處理嚴格按照法律的規定，會造成不公平的后果。

　　(三)集體建設用地使用權存在非法流轉

　　我國在立法和國家政策的角度，對集體建設用地使用權都采取了嚴格的控制態度，嚴格禁止集體建設用地規避法律、私下流轉的行為。由于我國現行法律的嚴格規定，造成違法流轉集體建設用地使用權流轉的行為時常發生，這些違法的流轉行為使得農村土地資源利用混亂，土地市場秩序遭到破壞，在一定程度上削弱了政府對土地市場的宏觀調控能力。

　　1.非法流轉影響交易安全、擾亂土地市場秩序。我國現行土地管理法律體系對集體建設用地使用權流轉的流轉條件、范圍、方式、期限等都沒有做出明確具體的規定，雖然我國《土地管理法》第63條和《物權法》第183條對集體建設用地使用權流轉作了例外規定，但這限于使用集體建設用地的企業破產、兼并和建筑物抵押的情況。正是由于法律規定的不完善，缺乏有效的市場調控，嚴重削弱了政府監管土地市場的能力，導致集體建設用地管理環節薄弱，非法用地的情況大量產生，尤其是經濟發達的大城市近郊農村，由于其良好的地理位置，成為集體建設用地非法流轉的高發地區，尤其是小產權房的買賣，嚴重影響著房地產交易市場的秩序與安全。

　　2.非法流轉造成農村集體利益的損失。在市場經濟體制下，農村集體建設用地使用權的非法流轉是各地追求經濟發展的必然結果。在法律法規不完善、政府監管不嚴格的情況下，非法流轉的受益主體往往是“誰流轉、誰受益”，這樣就侵害了作為集體土地所有權人的集體經濟組織的利益，即侵害了農民集體的利益。一方面，作為宅基地使用權人的村民將其享有的宅基地使用權非法流轉給他人，流轉的收益全部歸自己所有，沒有體現出宅基地所有權人即集體經濟組織的利益;另一方面，有一些地方政府憑借行政權力，把對土地基礎設施的投入作為分享土地流轉收益的依據，將土地流轉的絕大部分收益非法侵吞。因此，建立合理的農村集體建設用地使用權流轉收益分配機制是規范集體建設用地使用權流轉極其關鍵的問題。

　　四、我國宅基地置換法律制度的完善

　　(一)完善立法工作，明確產權歸屬

　　黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中指出：“完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權。農村宅基地和村莊整理所節約的土地，首先要復墾為耕地，調劑為建設用地的必須符合土地利用規劃，納入年度建設用地計劃，并優先滿足集體建設用地。”該條規定為我國農村宅基地置換的立法確立了總體方向。宅基地置換的立法要突出農民的主體地位，充分尊重農民的意愿，對宅基地置換要進行市場化引導，從法律上賦予農民宅基地及其上建筑物以完整的物權保護，建立與城市房地產相銜接的農村宅基地使用權制度。

　　宅基地置換房屋的產權歸屬是農民最密切關心的問題，也是宅基地置換相關立法的核心問題，只有從法律上充分保障了所換取房屋的產權，村民才會更加主動積極的參與宅基地換房。

　　(二)集體建設用地使用權流轉制度的完善

　　1.強化農村集體土地所有權的各項權能。在土地利用總體規劃的大框架下，村集體作為所有權人可以決定土地使用權的流轉問題，強化其使用權能;在農村集體土地被征收征用時，農村集體經濟組織對相關費用和補償問題與政府進行協商時，應當與政府處于平等地位，強化其收益權能;在符合國家政策、法律規定的前提下，村集體有權決定集體土地使用權是否進行流轉以及流轉的價格等，強化其處分權能。

　　2.建立集體建設用地使用權流轉市場。要充分借鑒國有土地市場建設經驗，集體土地所有權人、使用權人可以在市場上采取出讓、出租、抵押、入股等方式將土地進行流轉，對于流轉的具體程序及登記制度通過相應的法律法規進行規范。

　　3.建立合理的分配土地使用權流轉收益機制，準確的界定哪些主體應參與收益的分配，明確村集體和農民是最主要的分配主體，政府只能通過稅收的方式參與分配。另外，村集體組織對所分配的收益資金應當合理使用，要把村民的生計放在首位，重點做好農村社會保障工作。

　　(三)配套制度的完善

　　1.在相關法律中明確規定宅基地置換的復耕制度。宅基地置換的根本目的在節約土地，保護耕地，可是很多地方在宅基地置換后并沒有將土地恢復為耕地，而是用于房地產開發或者其他工業建設，因此必須對這種行為從法律上進行規制。

　　2.完善我國政府的公示制度。宅基地置換參與的主體眾多，農民并不能充分了解整個過程的具體內容，加上政府和農民之間處于不平等的地位，農民的利益往往受到侵害，因此，為了確保對村集體及村民利益的保護，每個參與的主體在整個宅基地置換項目中投入的成本應當公示、公告，以保證將來利益在相關主體間的分配能夠合理。

　　農村宅基地置換，農民集中居住不僅有利于節約土地，解決各地城市化進程中的用地緊張問題，而且有利于轉變傳統農業發展方式，加快我國農村、農業的現代化進程，使農村有嶄新的面貌，提高農民的生活水平。

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　　閱讀期刊：當代法學

　　《當代法學》是法律學術理論刊物。旨在推動法學界開展多學科、多層次、多側面的法學研究，努力探索中國社會主義法律建設的道路及其發展的客觀規律，研究和回答在改革和四化建設中提出的重大法學理論問題和實際問題。