鑒于人民幣匯率升值對于房地產價格的影響，從匯率政策著手穩定房地產價格十分值得研究，但是同時匯率作為一個重要的經濟變量，它的變動對于經濟的影響十分大，所以，在采取匯率政策時，應當從多方面著手，在人民幣匯率升值的同時，加征房產稅，防止房地產市場過熱，同時進行人民幣匯率機制改革，以市場供求為基礎，對人民幣匯率進行管理調節，維護人民幣匯率在合理均衡水平上的穩定。人民幣升值勢必導致出口的短時間減少，所以采取減稅政策會緩解企業出口的壓力，為國內制造業創造更加輕松的經濟環境。

　　《住宅與房地產》以推動我國城鎮住房制度改革，推動城鎮住宅建設和房地產業的體制改革與健康發展為辦刊宗旨，探索發展我國社會主義房地產市場，解決城鎮住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產領域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業管理、房改系統工作人員，海內外住宅與房地產行業的理論研究者和實際工作者、廣大企事業單位和城鎮居民提供了及時、詳實的業內新聞和行業內有理論指導意義的研究文章，引起了業界的強烈的反響。

　　中國房地產業已經成為國民經濟的重要產業，而中國經濟的發展使得國際上對于人民幣匯率升值的呼聲越來越高，就人民幣升值對中國房地產業發展的影響進行了簡單分析，并且提出了相關建議

　　1前言

　　我國目前實行的是以市場為基礎的匯率制度，是單一的、有管理的浮動匯率制度，到目前為止，我國仍然實行的是部分管制的匯率制度。自2005年7月21日，我國開始實行以市場供求為基礎，參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，自此，人民幣匯率就開始出現不斷升高的狀態，2005年下半年人民幣兌美元升值2.42%，2006年升值3.28%，2007年升值6.41%，2008年4月10日，中國外匯交易中心公布，銀行間外匯市場美元兌人民幣匯率中間價為6.9920，到2008年下半年，次貸危機引發的全球金融風暴，使得中國經濟發展速度放緩，企業利潤下降，貿易順差減少，美元兌人民幣匯率重新掛鉤維持在6.8左右，人民幣匯率趨于穩定，而且一度出現小幅貶值。2011年11月，27日，人民幣對美元的匯率之間價為一美元兌換人民幣6.3735元，累計升值20.15%。與此同時，我國的房地產市場也出現了持續升溫狀態，價格一路飆升。房地產行業是國民經濟的重要組成部分，在國家的GDP增長過程中發揮著重要的作用，已經成為了我國經濟發展的重要支柱，但是，我國房地產市場發展出現了過度繁榮的現象，房價持續上升使得住房價格嚴重偏離了實際價值，房地產泡沫已經逐漸被吹起。

　　2人民幣升值原因

　　首先，改革開放30年以來，我國GDP年均增長率為9.78%，實現連續五年10%的高速增長。我國經濟長期穩定增長，一方面國內產品和服務日益豐富，我國居民對于國外的產品需求有所減少，從而減少了對外匯的需求，另一方面，國外對我國產品和服務需求的不斷增加，導致對人民幣的需求增加，在外匯供求關系不斷變化的作用下，推動了人民幣的持續升值。其次，近年來，中國出口一直保持了巨大的順差，中國產品大量進入國外市場，因其歐美日等國家的不滿，為了降低本國的貿易逆差，保護國內制造業，并且降低失業率，歐美日等發達國家從政治上向中國施壓，要求人民幣升值。同時，人民幣匯率與我國貨幣供應量大體上正相關，由于改革開放的深入，國外投資者不但可以利用中國廉價的勞動力，更看好中國龐大的國內市場。因此，外商投資大幅增加，由于緊縮性的貨幣政策，人民幣資金相當緊張，外資進入又多，所以出現了明顯的外匯供大于求，造成人民幣升值趨勢。

　　3人民幣升值對房地產價格的影響方式

　　3.1進口成本的影響

　　我國是資源性商品進口大國，每年的鐵礦石，稀土，石油，主要依賴進口，進口成本是影響國內鐵礦石價格的重要因素。鐵礦石是生產鋼鐵的主要原材料，據統計，進口鐵礦石一度占鋼鐵總成本50%，在拉低了全國鋼鐵企業利潤的同時，其對鋼鐵出廠價格的影響亦非常巨大。鋼鐵主要應用在房地產、汽車、造船、機械制造、家電等行業，鋼鐵價格居高不下，房地產價格因此被抬高。人民幣匯率升值，使得外幣相對貶值，可以降低進口商品的國內價格，促進進口，使得進口資源性商品價格恢復到一個合理的水平，從而使國內的鋼鐵等房地產行業原材料價格回落，保持穩定，降低房地產行業的建造成本，降低房價。

　　3.2出口減少

　　受2008年世界金融危機的影響，我國部分出口企業出口減少，利潤減少。我國長期保持了出口導向型經濟模式，出口商品多為技術含量低的廉價加工品、非生活必需品，即使是必需品，因為其科技和設計內涵不足，不可替代性極低，在國際上缺乏議價能力和話語權。同時，房地產投資法風險小，利潤高，房地產行業技術含量低，準入門檻低，所以，房地產行業具有投資需求。大量資本從制造業進入房地產業，使得房地產業增加了投資和投機的因素，房價被炒高從而背離了價值決定因素和供求關系，如果人民幣升值，中國外貿出口進一步放緩，實體經濟來不及轉型就會被打擊，國內資金進一步集中房地產業，給宏觀經濟帶來負面影響，不但使得房價奇高，而且給政府的宏觀調控帶來了阻力。

　　3.3國際游資

　　國際游資是游離于本國經濟實體之外，承擔高度風險，追求高額利潤，主要在他國作短期投機的資本組合，具有停留時間短，反應靈敏，隱蔽性強等特點。巨額的外匯儲備，國際國內對人民幣升值的巨大壓力導致了國際游資對人民幣的升值預期，導致國際熱錢從各種渠道涌入我國。熱錢進入房地產行業的原因與國內民間資本相似。2004-2007年，房地產行業的平均利潤高達15.9%，遠高于國內其他行業，再加上中國房地產的高流動性，熱錢進出房地產市場比較容易，房地產市場自然受到熱錢青睞。一方面，熱錢可以直接參與房地產開發的投資，通過房產開發力度，增加供給數量，分得高額行業利潤，另一方面，熱錢可以從事房地產投機活動，購入大量商品房，抬高房地產行情，制造一種供不應求的氣氛，這種情況下，央行對人民幣匯率升值，可以削弱國際游資對人民幣升值的預期，使熱錢退出中國房產行業，但是大規模的熱錢退出，會使得房地產行業的資金斷裂，造成大量房地產公司破產，國內投資者會遭受重大財產損失，對國民經濟的發展和金融穩定產生嚴重危害。