這篇房產管理論文發表了房地產市場和農村土地流轉市場，我國的房地產市場和農村土地流轉市場都是土地市場，一個是國有土地市場，一個是集體土地市場，都是從零開始發展。因此，我們在發展農村土地流轉市場的時候可以借鑒一下房地產市場的經驗，少走彎路。

　　關鍵詞：房產管理論文,土地流轉

　　一、農村土地流轉市場發展速度很快

　　從2006年開始的“建設社會主義新農村”戰略，是我國現代化進程中的重大歷史任務是建設社會主義新農村，按照中央提出的“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的20字要求扎實推進。之后在重慶和成都進行統籌城鄉試點到后來擴大范圍到現在經過近十年的發展我國新農村建設取得了一定的成果：從2008年底全國承包耕地流轉面積1.1億畝，到2015年土地流轉3.8億畝，土地流轉率已經達到30%，其中工商資本大約占到10%的流轉土地;占主要部分是農民之間的流轉。7年間土地流轉增加2.7倍，流轉速度是很快的。從以下圖可以看出從2008年以來我國土地流轉情況：

　　二、房地產市場的繁榮

　　從1987年正式起步到現在，房地產業發展了近三十年。從最開始的福利分房，到現在的商品房制度，發生了翻天覆地的變化。首先是房價的迅速上漲，從2001年的874元/平米不到到2013年全國商品房銷售均價為6237元/平米，13年間翻了7倍多，以每年55%的上漲速度，遠超了GDP的發展速度。其次，全國商品住宅銷售面積從2001年的2億平方米增長到2013年的12億平方米，是2001年的6倍多。如下圖：

　　三、二者的對比

　　在全國農村土地流轉市場如火如荼的開展的時候，我們也應當看到，如同房地產市場發展之初一樣，存在這樣那樣的問題。

　　1.是否具有明晰產權，由自然人或自然人組成的法人所有：房地產市場的產權是很明晰的，國有土地的所有權歸國家，流轉的都是土地使用權。有專門的房地產交易部門發放的權屬證書，上面的清晰的記載其所有人及相應的權屬界址和使用年限。而農村土地承包權的性質界定是以政策為主，土地權利的規定還沒有被完全上升到法律高度，還不能完全受法律保護，權利邊界模糊，彈性較大，還有很多權屬對應的土地權屬界址不清，容易造成鄰里糾紛;其次，土地承包關系長久不變的理解，《農村土地承包法》、《物權法》都明確了耕地的承包期為30年。從2008年開始，黨中央有關文件也多次提出“穩定農村土地承包關系并保持長久不變”但是基層干部群眾對“長久不變”的理解具體含義不清、想法不一、作法各異。再次，農民獲得土地承包經營權是由于居住地在村集體同時擁有農民的身份。但是，近年來許多的事項造成農民失去承包經營權，比如子女讀大學將戶口轉到學校，農民在大城市買房并將戶口遷移到大城市，更有許多地方在試行去掉農業和非農業戶口之分等等。從二者的比較可以看出，農村土地承包經營權沒有排他性，模糊不清，甚至出現了侵犯土地承包經營權的情況。

　　2.經濟主體是否獨立決策，決策權是否高度分散。房地產市場上的開發商和購房人各經濟主體都是“理性經濟人”。決策時，開發商以利潤最大化為目標，購房人以效用最大化為原則，交易各方是獨立、平等，都為了自己的利益，一個愿買一個愿賣，各自決定到底怎么做。但是農民不都是自愿流轉的：除開農民外出打工或者沒有勞動力而自愿流轉外，有一部分農民是別人怎么樣自己就跟著別人流轉的觀望態度，另外一部分是根本就不愿意流轉。在這種狀況下，為了加快新農村建設，實現土地節約化和規模化，并且流入方也希望土地能整體流入，因此有些地方是村集體要求農民流轉土地，這樣就造成了農民被動流轉自家土地。二者對比，我們發現農民這個交易主體在土地流轉市場上，不能自由進出土地市場，不獨立，不平等。

　　3.是否是合約經濟房地產市場的買賣都有相應的合同，合同上規定了雙方的權利和義務，合同有格式是規定的，并且需要到房地產交易管理部門備案，可以在網上查到的。而農村土地流轉大多數是農戶之間自發流轉，有近40%的土地流轉未簽訂合同，即使有書面合同的，合同文本不規范，合同條款不完備，未經合同管理機構審查簽證，容易產生糾紛和矛盾，使流轉雙方權益得不到保障。其次，農村土地流轉很多地區還缺乏專門的交易部門。從二者的比較可以看出，房地產市場很多有法律的規定，一切按照規定執行，全國統一，但是農村土地市場則非常缺乏規范。

　　4.政府的作用主要是制定規則、維護秩序、促進競爭、限制和消除壟斷。在房地產發展過程中，房地產低迷的時候，政府及時出臺鼓勵措施，從稅收，利息等等給以支持，當房地產火熱的時候，及時給以政策上的限制，必如限制二套房等措施。而農村土地流轉過程中出現“非糧化”、“非農化”傾向和“反租倒包”等行為對工商資本的限制要加強對工商企業租賃農戶承包地行為的監管，防止浪費農地資源、損害農民土地權益，也需要政府來制定規則、維護秩序、促進競爭、限制和消除壟斷。從這里可以看出，在房地產市場，政府充分的知道自己該做什么，不該做什么，但是在農村土地市場，政府及相關部門則是比較迷茫。

　　四、解決辦法

　　從上面的對比可以看出，相比房地產市場農村土地流轉市場還有很多地方需要加強。

　　1.明晰農村土地的承包經營權，以法律界定，特別是要確定其排他性地位。對于我國目前的土地承包經營權，十八屆三中全會決定提出：“完善產權保護制度。產權是所有制的核心。健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度。”只有明晰土地承包經營權，是形成土地流轉市場的關鍵，也只有明晰土地承包經營權才能夠使得我們的土地流轉走向健康，有序。

　　2.習近平在中央全面深化改革領導小組第五次會議中說到“要尊重農民意愿，堅持依法自愿有償流轉土地經營權，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮。”要求各級政府不論以什么原因都不能強迫農民流轉土地，農民作為市場的參與者，有權決定自己是否流轉土地，任何強迫農民流轉土地的行為都會損害農民的權益。

　　3.建立土地流轉服務平臺，提供統一的合同范本。在全國的縣和鄉鎮建立土地流轉服務平臺，土地流轉需要簽訂規范的流轉合同。

　　4.土地流入方既要鼓勵引導，又要加強監管，防止其在土地轉入以后，浪費農地資源、損害農民土地權益，并及時出臺相關政策措施以與調控。

　　五、總結

　　我們的新農村建設主要依靠農村土地流轉市場，而農村土地流轉市場主要看產權是否明晰，市場參與者是否平等，市場是否規范，政府在其中是否適當的發揮其作用。只有這些都理順了，農村土地流轉市場才會健康，有序的發展，新農村建設才能順利的實現“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的目的。

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