這篇房產(chǎn)管理論文發(fā)表了房地產(chǎn)市場和農(nóng)村土地流轉市場，我國的房地產(chǎn)市場和農(nóng)村土地流轉市場都是土地市場，一個是國有土地市場，一個是集體土地市場，都是從零開始發(fā)展。因此，我們在發(fā)展農(nóng)村土地流轉市場的時候可以借鑒一下房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，少走彎路。

　　關鍵詞：房產(chǎn)管理論文,土地流轉

　　一、農(nóng)村土地流轉市場發(fā)展速度很快

　　從2006年開始的“建設社會主義新農(nóng)村”戰(zhàn)略，是我國現(xiàn)代化進程中的重大歷史任務是建設社會主義新農(nóng)村，按照中央提出的“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的20字要求扎實推進。之后在重慶和成都進行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試點到后來擴大范圍到現(xiàn)在經(jīng)過近十年的發(fā)展我國新農(nóng)村建設取得了一定的成果：從2008年底全國承包耕地流轉面積1.1億畝，到2015年土地流轉3.8億畝，土地流轉率已經(jīng)達到30%，其中工商資本大約占到10%的流轉土地;占主要部分是農(nóng)民之間的流轉。7年間土地流轉增加2.7倍，流轉速度是很快的。從以下圖可以看出從2008年以來我國土地流轉情況：

　　二、房地產(chǎn)市場的繁榮

　　從1987年正式起步到現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了近三十年。從最開始的福利分房，到現(xiàn)在的商品房制度，發(fā)生了翻天覆地的變化。首先是房價的迅速上漲，從2001年的874元/平米不到到2013年全國商品房銷售均價為6237元/平米，13年間翻了7倍多，以每年55%的上漲速度，遠超了GDP的發(fā)展速度。其次，全國商品住宅銷售面積從2001年的2億平方米增長到2013年的12億平方米，是2001年的6倍多。如下圖：

　　三、二者的對比

　　在全國農(nóng)村土地流轉市場如火如荼的開展的時候，我們也應當看到，如同房地產(chǎn)市場發(fā)展之初一樣，存在這樣那樣的問題。

　　1.是否具有明晰產(chǎn)權，由自然人或自然人組成的法人所有：房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權是很明晰的，國有土地的所有權歸國家，流轉的都是土地使用權。有專門的房地產(chǎn)交易部門發(fā)放的權屬證書，上面的清晰的記載其所有人及相應的權屬界址和使用年限。而農(nóng)村土地承包權的性質界定是以政策為主，土地權利的規(guī)定還沒有被完全上升到法律高度，還不能完全受法律保護，權利邊界模糊，彈性較大，還有很多權屬對應的土地權屬界址不清，容易造成鄰里糾紛;其次，土地承包關系長久不變的理解，《農(nóng)村土地承包法》、《物權法》都明確了耕地的承包期為30年。從2008年開始，黨中央有關文件也多次提出“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系并保持長久不變”但是基層干部群眾對“長久不變”的理解具體含義不清、想法不一、作法各異。再次，農(nóng)民獲得土地承包經(jīng)營權是由于居住地在村集體同時擁有農(nóng)民的身份。但是，近年來許多的事項造成農(nóng)民失去承包經(jīng)營權，比如子女讀大學將戶口轉到學校，農(nóng)民在大城市買房并將戶口遷移到大城市，更有許多地方在試行去掉農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口之分等等。從二者的比較可以看出，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權沒有排他性，模糊不清，甚至出現(xiàn)了侵犯土地承包經(jīng)營權的情況。

　　2.經(jīng)濟主體是否獨立決策，決策權是否高度分散。房地產(chǎn)市場上的開發(fā)商和購房人各經(jīng)濟主體都是“理性經(jīng)濟人”。決策時，開發(fā)商以利潤最大化為目標，購房人以效用最大化為原則，交易各方是獨立、平等，都為了自己的利益，一個愿買一個愿賣，各自決定到底怎么做。但是農(nóng)民不都是自愿流轉的：除開農(nóng)民外出打工或者沒有勞動力而自愿流轉外，有一部分農(nóng)民是別人怎么樣自己就跟著別人流轉的觀望態(tài)度，另外一部分是根本就不愿意流轉。在這種狀況下，為了加快新農(nóng)村建設，實現(xiàn)土地節(jié)約化和規(guī)模化，并且流入方也希望土地能整體流入，因此有些地方是村集體要求農(nóng)民流轉土地，這樣就造成了農(nóng)民被動流轉自家土地。二者對比，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民這個交易主體在土地流轉市場上，不能自由進出土地市場，不獨立，不平等。

　　3.是否是合約經(jīng)濟房地產(chǎn)市場的買賣都有相應的合同，合同上規(guī)定了雙方的權利和義務，合同有格式是規(guī)定的，并且需要到房地產(chǎn)交易管理部門備案，可以在網(wǎng)上查到的。而農(nóng)村土地流轉大多數(shù)是農(nóng)戶之間自發(fā)流轉，有近40%的土地流轉未簽訂合同，即使有書面合同的，合同文本不規(guī)范，合同條款不完備，未經(jīng)合同管理機構審查簽證，容易產(chǎn)生糾紛和矛盾，使流轉雙方權益得不到保障。其次，農(nóng)村土地流轉很多地區(qū)還缺乏專門的交易部門。從二者的比較可以看出，房地產(chǎn)市場很多有法律的規(guī)定，一切按照規(guī)定執(zhí)行，全國統(tǒng)一，但是農(nóng)村土地市場則非常缺乏規(guī)范。

　　4.政府的作用主要是制定規(guī)則、維護秩序、促進競爭、限制和消除壟斷。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)低迷的時候，政府及時出臺鼓勵措施，從稅收，利息等等給以支持，當房地產(chǎn)火熱的時候，及時給以政策上的限制，必如限制二套房等措施。而農(nóng)村土地流轉過程中出現(xiàn)“非糧化”、“非農(nóng)化”傾向和“反租倒包”等行為對工商資本的限制要加強對工商企業(yè)租賃農(nóng)戶承包地行為的監(jiān)管，防止浪費農(nóng)地資源、損害農(nóng)民土地權益，也需要政府來制定規(guī)則、維護秩序、促進競爭、限制和消除壟斷。從這里可以看出，在房地產(chǎn)市場，政府充分的知道自己該做什么，不該做什么，但是在農(nóng)村土地市場，政府及相關部門則是比較迷茫。

　　四、解決辦法

　　從上面的對比可以看出，相比房地產(chǎn)市場農(nóng)村土地流轉市場還有很多地方需要加強。

　　1.明晰農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權，以法律界定，特別是要確定其排他性地位。對于我國目前的土地承包經(jīng)營權，十八屆三中全會決定提出：“完善產(chǎn)權保護制度。產(chǎn)權是所有制的核心。健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權制度。”只有明晰土地承包經(jīng)營權，是形成土地流轉市場的關鍵，也只有明晰土地承包經(jīng)營權才能夠使得我們的土地流轉走向健康，有序。

　　2.習近平在中央全面深化改革領導小組第五次會議中說到“要尊重農(nóng)民意愿，堅持依法自愿有償流轉土地經(jīng)營權，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮。”要求各級政府不論以什么原因都不能強迫農(nóng)民流轉土地，農(nóng)民作為市場的參與者，有權決定自己是否流轉土地，任何強迫農(nóng)民流轉土地的行為都會損害農(nóng)民的權益。

　　3.建立土地流轉服務平臺，提供統(tǒng)一的合同范本。在全國的縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立土地流轉服務平臺，土地流轉需要簽訂規(guī)范的流轉合同。

　　4.土地流入方既要鼓勵引導，又要加強監(jiān)管，防止其在土地轉入以后，浪費農(nóng)地資源、損害農(nóng)民土地權益，并及時出臺相關政策措施以與調控。

　　五、總結

　　我們的新農(nóng)村建設主要依靠農(nóng)村土地流轉市場，而農(nóng)村土地流轉市場主要看產(chǎn)權是否明晰，市場參與者是否平等，市場是否規(guī)范，政府在其中是否適當?shù)陌l(fā)揮其作用。只有這些都理順了，農(nóng)村土地流轉市場才會健康，有序的發(fā)展，新農(nóng)村建設才能順利的實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的目的。

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