【摘　要】 職稱論文《不動產登記條例》將由國土資源部、住房和城鄉建設部會同國務院法制辦、國家稅務總局等有關部門負責起草。不動產登記條例的實施是落實《物權法》規定、保護不動產權利人的合法財產權的一項有效手段。同時，也是為未來核定相關稅基作準備，為房地產市場的健康發展打基礎。

　　【關鍵詞】不動產統一登記;房地產企業;發展;影響;研究

　　業界認為，不動產統一登記和房產稅(物業稅)征收擴圍之間存在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件。對官員的財產公布提供了條件，在一定程度上阻止官員腐敗有一定的作用。

　　物業稅又稱財產稅或地產稅，是對房地產保有環節征收的一個稅種。由于物業稅將加大業主持有房地產的稅收成本，故其有抑制投機性炒房、遏制房價過快上漲的作用。房產稅(物業稅)開征對投資房產有一定的影響。

　　全國實行不動產統一登記后，征收物業稅又稱財產稅或地產稅，哪是必然的。在一定程度上補充地方財政收入的不足，有些政府對土地收入依賴度很大，它對房地產開發有一定的影響。根椐目前的相關政策和相關信息可推測，對剛性需求者影響不大，對購買第二套房或稱改善性需求者有一定的影響或影響不大，但對投資者如購買公寓出租或購買寫字樓出租或購買店鋪出租，就會被征收物業稅(或稱房產稅)或所得稅，增加持有成本，或受國家進行調節收入手段征所得稅的影響。全國實行不動產統一登記后，要想逃此類稅幾乎不可能了。投資性需求在除了一線、二線城市比較好的地段受影響不大外(租金收入高可彌補所交物業稅)，其它地區開發此類房地產需求量都受到很大影響。所以，房地產開發商在進行企業發展戰略再作調整時，必須應考慮的重要因素。

　　全國不動產統一登記，可以統計出全國或各地區的住宅、寫字樓、營業用房等各類房產的現有量，從而推出現階段各地區或全國的各類房產是否過剩，或哪類房地產在何地區還有多少開發空間。指導房地產商在各地是否拿地開發或拿什么地開發進行決策。這是房地產企業在制定中長期發展戰略必須考慮的戰略。

　　隨著近十幾年的房地產高速發展，特別是全國的住宅飽和量越來越大，如果等到全國不動產統一登記實行后，這一數值顯現后，企業發展戰略再作調整，這已晚了，會給企業生存帶來巨大危機。在2014年亞布力中國企的業家論壇夏季高峰會上，王石居然放言擔憂稱“下一個倒下的是萬科”，如果王石認真研究過主要競爭對手的戰略轉型，估計真不會發出如此樂觀的“十年之憂”。萬達，曾經的房地產大鱷已成中國最大的文化產業公司，最近正在為“做不一樣的電商”進行戰略布局。再看看曾經的小老弟恒大，要品牌能迅速復制品牌，要產業鏈能搭建全產業鏈，要多元化早已橫跨房地產、文化、足球，雖不做互聯網，可新概念農、乳、畜牧業是中國下一個產業激增點。在房地產泡沫破滅之后的下一個十年的門檻，競爭對手萬達與恒大早已走在轉型升級的路上。行業老大萬科呢?王石擔憂萬科十年之后的危機。筆者看來，萬科現在就有危機，而只能擔憂未來、不思轉型避險就是萬科現在最大的危機。

　　大型房企都能在這大背景下，轉型升級，尋找結構性機會。房產稅對不同的房子，將產生不同的作用。有用的房子，根本不怕房產稅，因為稅的成本可以轉嫁。比如北京，目前的確有不少空置房屋，要么是煤老板囤積的，要么是貪官污吏囤積的，他們會選擇出貨。但這種出貨帶來的瞬間房價下跌，反而是接盤的好機會。因為北京的房子是稀缺資源，可以租出或賣出高價。在一線、二線經濟發達、人口密度大的城市或地區，還是有房地產投資開發機會。

　　中小城市就不同，尤其是這些具有空置房屋較多的城市郊區、新區，中國絕大多數地級市和縣城要么人口增長緩慢，要么處于人口流失狀態，在這種情況下，多余的房子賣不出去、租不出去，只能白白承擔房產稅。說句殘酷的真話，這些房子早晚會被房產稅、物業管理費“殺死”。應該盡快剝離這些城市的房地產開發業務。

　　房企如何隨著政策化被動為主動，尋找適合自己的發展道路，而未來房地產行業機遇在哪里以及房企轉型之路在何方，也成為了當下行業熱議的話題。

　　地產名人聶梅生提出了她的觀點，房企的轉型將成為必然，轉型要促進住房的雙軌制，促進城鎮化，促進產業結構轉型，促進內需消費，總之，從投資拉動轉到承載經濟和社會的發展是總體思路。房企轉型將有四個方向，一是完全以商品住宅為主的企業可以轉型做保障房;二是城鎮化的發展帶動城市基礎設施建設，商業地產的客觀需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市綜合體等;三是新型經濟產業區的興起，將帶動產業地產的發展，例如工業園、產業基地等;最后就是解決內需型、消費型的產業，比如旅游地產、養老地產等。房地產開發商應該順應潮流，在這四類需求中尋求一種合理的轉型。

　　業內人士稱，接下來的房地產行業并購將進一步加劇，中小型房企的倒閉和轉型也將愈演愈烈，類似的“自殺”式非正常死亡恐絕非個例。中小型房地產企業由于自身實力有限，特別是自有資金有限，融資能力差，在房地產開發行業(房地產行業是較高的資金密集性行業)，處于明顯的劣勢地位。在房企的轉型中，中小型房地產企業不能做商業地產、旅游地產、養老地產，因業此類型房地產項目所需資金大，資金周轉慢，銷售風險特別大，影響因素多等特點。但可以做些保障房開發項目，此類業務每年開發量規模有限。爭取政府的這類項目，可能要附加一些條件。

　　參考文獻：

　　[1]劉艷.淺談房地產營銷策略[J].沈陽干部學刊,2005(06).

　　[2]傅光明.論開征物業稅對中國房地產經濟的影響[A].中國制度經濟學年會論文集[C].2006.

　　《國際商務財會》是商務部主管、中國外經貿會計學會主辦的國家級專業刊物。她是唯一一本介紹進出口貨物貿易、服務貿易、對外投融資、國際經濟合作業務會計核算、財務管理的專業雜志。她關注全球，理論和實務并重。