摘 要：我國的房地產業(yè)向何處去，備受世人的關注。本文首先分析了我國房地產業(yè)的現狀，然后對我國房地產經濟的未來走向等方面進行了分析和思考，以期對我國房地產經濟的健康發(fā)展有些許的借鑒意義。

　　關鍵詞：房地產經濟,問題,對策

　　引言

　　房地產業(yè)作為第三產業(yè)，在國民經濟和社會發(fā)展中占相當重要的地位。從統計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產業(yè)所占的比重達到25%左右，通過房地產業(yè)帶動吸收投資的項目占到40%，而房地產業(yè)作為高附加值產業(yè)，利用土地開發(fā)，房屋建設，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設的步伐，推動城市經濟的發(fā)展。因此，研究房地產業(yè)的變化和發(fā)展，探求房地產業(yè)發(fā)展的規(guī)律性，這對加快我國的工業(yè)化、城市化、信息化和現代化，改善消費結構，提高人們生活質量，優(yōu)化產資源配置，促進和國民經濟的可持續(xù)發(fā)展都具有現實和長遠的意義。

　　1 房地產業(yè)對我國經濟的重要作用

　　房地產業(yè)是我國基礎性、支柱性產業(yè)之一，對我國經濟具有重要意義，這主要體現在 ：

　　1.1 房地產業(yè)發(fā)展需要國民經濟中許多部門和行業(yè)提供物質資料。發(fā)展房地產業(yè)需要國民經濟中的建材、設備 、機械、冶金等許多物資生產部門和服務行業(yè)的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發(fā)展的拉動性十分明顯。據測算，在我國當前的情況下 ，每投入100元的住房資金 ，可創(chuàng)造相關產業(yè) 70—220元的需求 ;每銷售 100元的住宅 ，便可帶動 130—150元的其他商品銷售。由此可以看出，房地產業(yè)對推動國民經濟發(fā)展具有重要作用。

　　1.2房地產業(yè)提供的產品，為國民經濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所 。房屋能為商業(yè) 、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家 庭特約服務業(yè) 、搬 家公 司 、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產業(yè)為這些部門和行 業(yè)的發(fā)展提供前提和場所 ，這些部 門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。

　　1.3住房消費是綜合性消 費 ，它帶動 生活消費的方方面面。房地產的消費特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住 、行 、娛樂 、健身 、學習、社交 、享受 、發(fā)展等人們生活 的方方面面 。因而 ，發(fā)展房地產業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發(fā)展 自然會帶動經濟快速向前發(fā)展。

　　2 我國房地產經濟現狀存在問題

　　目前，我國地產市場中存在著很多非理性行為，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發(fā)展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現為：

　　2.1以供給決定需求，城市化規(guī) 劃脫 離市場化進程。在市場經濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權，其地塊的選址、規(guī)模 、范 圍和時機的選擇 ，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府 的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目 “筑巢引風”是違背市場經濟規(guī)律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。

　　2.2片面追求高層次產業(yè)結構，產業(yè)結構調整脫離市場化導向。在市場經濟中，產業(yè)結構的變動是平均利潤規(guī)律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲 目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產業(yè)結構，發(fā)揮城市集聚經濟的功能。現在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰;或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業(yè)。

　　2.3地產市場不成熟。導致盲目的高地價和低地價。土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關系影響。現在可供計算地價的方法有 “收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產市場已經成熟，有已經積累的市場統計數據作參數。可是，我國地產市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。

　　2.4政府對 自由市場的干預 ，帶來 了愈演愈烈的“尋租”熱。在地產經濟中 ，由于政治體制 、權力結構 、經營管理方式等原因 ，創(chuàng)造 出了不平等的競爭環(huán)境 ，這樣就有可能給每個環(huán)節(jié)的直接經營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣 “土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣 ，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現象。

　　3 對房地產經濟發(fā)展的幾點建議

　　3.1合理規(guī)劃建設用地，搞好“城市經營”。很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發(fā)拉升 GDP。這種簡單 的“城市經營”理念不符合科學的發(fā)展觀。房地產開發(fā)項目有的是短期通過 出售直接獲利 ，比如商 品住宅 、小商鋪等 ;有 的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等;有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業(yè)廠房 、娛樂用房等 ;有 的則作為公共設施本身沒有獲利能力 ，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公 園 、旅游景點 、綜合性大學 、大型集市 、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣 的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發(fā) ，以科學發(fā)展觀看待城市建設。

　　3.2強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化。綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發(fā)是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲 目不得。“不管好房、壞房，只要搶到就好”的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩(wěn)增長和樓市不出現嚴重的供不應求 ，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發(fā)展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業(yè)進入一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現越來越多的性價比優(yōu)越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

　　3.3加強政府宏觀調控 ，地價將趨于合理水平。如前所述，房地產是國民經濟的先導性產業(yè)，對 GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求 ，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經濟條件下 ，政府有必要加強宏觀調控 ，借助規(guī)劃 、計劃 、行政 、法律和經濟等宏觀調控手段 ，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。這是 因為，房地產業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業(yè)深入投機要素，將會在短期內形成經濟泡沫，如果房地產市場資金鏈突然中斷，泡沫經濟將會立刻崩潰。自然將會給關聯產業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞。日本、中國臺灣和中國香港等均有這方面的經驗教訓。

　　3.4創(chuàng)新制度和體制，遏制“尋租”及腐敗。根據公共選擇學者的“尋租理論”，尋租是政府干預的必然產物，也就是說，政府運用行政權力對市場的干預和管制是尋租產生的根源。因此要抑制“地方保護主義者”、“經濟集團”和“個人”等尋租現象和腐敗的產生，必須從制度或體制創(chuàng)新方面人手，消除腐敗和尋租產生的土壤和條件，從而一方面保護好國有資源和地產市場機制，使國有資源不致白自流失，使地產市場機制不致被扭曲;另一方面，使資源和利益的分配做到公正公平，維護社會的穩(wěn)定和健康發(fā)展。這就要求在加快市場體制形成、實現經濟體制變革、推進政治—行政體制改革的同時，形成一整套制約行政權力的行政法規(guī)和辦事制度，建立起一個靈活、高效、廉潔、透明和公正的政府管理體制。

　　4 結束語

　　只要我們對房地產有一個正確的認識和必要的估計，既要看到有利的條件，又要看到困難的嚴重性，不盲目樂觀，不消極等待，大膽吸收國內外的先進經驗，不斷創(chuàng)新，就會使我國的房地產業(yè)不斷壯大起來，在激烈競爭的世界建筑市場上占有一席之地。