摘 要：我國的房地產業向何處去，備受世人的關注。本文首先分析了我國房地產業的現狀，然后對我國房地產經濟的未來走向等方面進行了分析和思考，以期對我國房地產經濟的健康發展有些許的借鑒意義。

　　關鍵詞：房地產經濟,問題,對策

　　引言

　　房地產業作為第三產業，在國民經濟和社會發展中占相當重要的地位。從統計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產業所占的比重達到25%左右，通過房地產業帶動吸收投資的項目占到40%，而房地產業作為高附加值產業，利用土地開發，房屋建設，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設的步伐，推動城市經濟的發展。因此，研究房地產業的變化和發展，探求房地產業發展的規律性，這對加快我國的工業化、城市化、信息化和現代化，改善消費結構，提高人們生活質量，優化產資源配置，促進和國民經濟的可持續發展都具有現實和長遠的意義。

　　1 房地產業對我國經濟的重要作用

　　房地產業是我國基礎性、支柱性產業之一，對我國經濟具有重要意義，這主要體現在 ：

　　1.1 房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業提供物質資料。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備 、機械、冶金等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算，在我國當前的情況下 ，每投入100元的住房資金 ，可創造相關產業 70—220元的需求 ;每銷售 100元的住宅 ，便可帶動 130—150元的其他商品銷售。由此可以看出，房地產業對推動國民經濟發展具有重要作用。

　　1.2房地產業提供的產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所 。房屋能為商業 、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家 庭特約服務業 、搬 家公 司 、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。如果沒有房地產業為這些部門和行 業的發展提供前提和場所 ，這些部 門和行業的發展難免會受到瓶頸的制約。

　　1.3住房消費是綜合性消 費 ，它帶動 生活消費的方方面面。房地產的消費特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住 、行 、娛樂 、健身 、學習、社交 、享受 、發展等人們生活 的方方面面 。因而 ，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發展 自然會帶動經濟快速向前發展。

　　2 我國房地產經濟現狀存在問題

　　目前，我國地產市場中存在著很多非理性行為，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現為：

　　2.1以供給決定需求，城市化規 劃脫 離市場化進程。在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模 、范 圍和時機的選擇 ，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府 的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目 “筑巢引風”是違背市場經濟規律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。

　　2.2片面追求高層次產業結構，產業結構調整脫離市場化導向。在市場經濟中，產業結構的變動是平均利潤規律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲 目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發展階段上的優化產業結構，發揮城市集聚經濟的功能。現在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰;或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業。

　　2.3地產市場不成熟。導致盲目的高地價和低地價。土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關系影響。現在可供計算地價的方法有 “收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產市場已經成熟，有已經積累的市場統計數據作參數。可是，我國地產市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。

　　2.4政府對 自由市場的干預 ，帶來 了愈演愈烈的“尋租”熱。在地產經濟中 ，由于政治體制 、權力結構 、經營管理方式等原因 ，創造 出了不平等的競爭環境 ，這樣就有可能給每個環節的直接經營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣 “土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣 ，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現象。

　　3 對房地產經濟發展的幾點建議

　　3.1合理規劃建設用地，搞好“城市經營”。很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升 GDP。這種簡單 的“城市經營”理念不符合科學的發展觀。房地產開發項目有的是短期通過 出售直接獲利 ，比如商 品住宅 、小商鋪等 ;有 的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等;有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業廠房 、娛樂用房等 ;有 的則作為公共設施本身沒有獲利能力 ，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公 園 、旅游景點 、綜合性大學 、大型集市 、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣 的規模?能否成為城市的記憶?能否復制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發 ，以科學發展觀看待城市建設。

　　3.2強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化。綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲 目不得。“不管好房、壞房，只要搶到就好”的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求 ，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

　　3.3加強政府宏觀調控 ，地價將趨于合理水平。如前所述，房地產是國民經濟的先導性產業，對 GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經濟發展所創造的市場需求 ，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經濟條件下 ，政府有必要加強宏觀調控 ，借助規劃 、計劃 、行政 、法律和經濟等宏觀調控手段 ，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。這是 因為，房地產業是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業深入投機要素，將會在短期內形成經濟泡沫，如果房地產市場資金鏈突然中斷，泡沫經濟將會立刻崩潰。自然將會給關聯產業及整個城市發展帶來致命破壞。日本、中國臺灣和中國香港等均有這方面的經驗教訓。

　　3.4創新制度和體制，遏制“尋租”及腐敗。根據公共選擇學者的“尋租理論”，尋租是政府干預的必然產物，也就是說，政府運用行政權力對市場的干預和管制是尋租產生的根源。因此要抑制“地方保護主義者”、“經濟集團”和“個人”等尋租現象和腐敗的產生，必須從制度或體制創新方面人手，消除腐敗和尋租產生的土壤和條件，從而一方面保護好國有資源和地產市場機制，使國有資源不致白自流失，使地產市場機制不致被扭曲;另一方面，使資源和利益的分配做到公正公平，維護社會的穩定和健康發展。這就要求在加快市場體制形成、實現經濟體制變革、推進政治—行政體制改革的同時，形成一整套制約行政權力的行政法規和辦事制度，建立起一個靈活、高效、廉潔、透明和公正的政府管理體制。

　　4 結束語

　　只要我們對房地產有一個正確的認識和必要的估計，既要看到有利的條件，又要看到困難的嚴重性，不盲目樂觀，不消極等待，大膽吸收國內外的先進經驗，不斷創新，就會使我國的房地產業不斷壯大起來，在激烈競爭的世界建筑市場上占有一席之地。