摘　要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和進(jìn)步，各類(lèi)工程建設(shè)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)，尤其是房地產(chǎn)工程，其發(fā)展勢(shì)頭迅猛，伴隨著這種發(fā)展現(xiàn)狀，必須加強(qiáng)對(duì)其的項(xiàng)目成本造價(jià)全過(guò)程控制與管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的效益取決于銷(xiāo)售收入的大小和成本支出的多少。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大的特點(diǎn)決定了對(duì)其成本造價(jià)進(jìn)行控制與管理是勢(shì)在必行的，只有這樣，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)的投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),成本造價(jià),控制

　　1、前言

　　現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)要想生存和發(fā)展必須尋找出路，對(duì)于建筑工程來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)對(duì)其的成本造價(jià)控制與管理是根本出路。工程造價(jià)的控制管理涉及到了工程建設(shè)的諸多方面，它與工程建設(shè)全過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)有著緊密的聯(lián)系，做好工程成本造價(jià)的控制管理工作不管是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是相關(guān)企業(yè)都有著直接的利害關(guān)系。作為房地產(chǎn)工程也不例外，降低工程投資成本，提高投資效益是房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

　　2、房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過(guò)程控制管理現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題

　　2.1房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過(guò)程控制管理現(xiàn)狀

　　成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)的日漸重要的管理活動(dòng)之一。可以說(shuō)，在任何市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，企業(yè)的成本管理活動(dòng)總是會(huì)有一定的富裕空間。這并非意味著“成本” 可一壓再壓， 而是說(shuō)在成本管理的探索活動(dòng)中，可以不斷地發(fā)掘出潛在效益。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)約二十年的發(fā)展，已初步建立了成本管理的內(nèi)部機(jī)制和外部配套體系，開(kāi)發(fā)商通過(guò)設(shè)計(jì)方案征集、技術(shù)咨詢、工程招標(biāo)、詢價(jià)等方式引入外部競(jìng)爭(zhēng)，可以將成本控制在一定的范圍之內(nèi)。但不同的企業(yè)即使操作相同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從橫向的成本比較看，仍存在較大的差異。

　　2.2房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過(guò)程控制管理存在的基本問(wèn)題及其策略

　　在房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過(guò)程控制與管理工作中，存在著諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題主要是在投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、實(shí)施、竣工結(jié)算這幾個(gè)階段中產(chǎn)生。房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過(guò)程控制管理存在的問(wèn)題具體表現(xiàn)在：

　　(1)投資決策階段對(duì)工程造價(jià)控制管理的重視度不高

　　①現(xiàn)狀分析

　　在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，我國(guó)工程建設(shè)項(xiàng)目普遍存在著盲目投資的現(xiàn)象，造成投資膨脹，工期延長(zhǎng)，工程造價(jià)也隨之增長(zhǎng)，主要原因是對(duì)其的重視程度不高，缺乏工程建設(shè)前期工程造價(jià)的有效依據(jù)，只能借鑒和參考決策者、專(zhuān)家等相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)性意見(jiàn)進(jìn)行工程造價(jià)的預(yù)算估算工作，這種憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制與管理沒(méi)有根據(jù)工程的實(shí)際情況，具有不確定性，同時(shí)還會(huì)產(chǎn)生“三超”現(xiàn)象，造成工程造價(jià)的不合理預(yù)算。

　　②相應(yīng)策略

　　作為造價(jià)合理確定和有效控制的初始環(huán)節(jié)，決策階段工作質(zhì)量的好壞對(duì)整個(gè)造價(jià)的高低起著十分重要的作用。投資造價(jià)必須從投資決策階段開(kāi)始抓起，特別是項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇，設(shè)備的選型標(biāo)準(zhǔn)直接影響著工程造價(jià)的高低，因此項(xiàng)目的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，直接影響項(xiàng)目后期各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的確定與控制是否合理、科學(xué)的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)包括項(xiàng)目的可行性研究、投資估算的確定和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析。可行性分析是運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)分析方法，在擬建項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)水平、建設(shè)地址、生產(chǎn)工藝、施工設(shè)備、資源設(shè)施等諸多因素進(jìn)行調(diào)查、研究、計(jì)算和論證，以科學(xué)、準(zhǔn)確地選擇最佳方案。

　　(2)工程設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)控制不嚴(yán)

　　①現(xiàn)狀分析

　　工程設(shè)計(jì)階段的工作是工程造價(jià)控制管理的關(guān)鍵，對(duì)工程造價(jià)的影響也很大，但是在這方面存在著“重設(shè)計(jì)、輕管理”的現(xiàn)象，工程設(shè)計(jì)方案不規(guī)范，沒(méi)有根據(jù)工程的實(shí)際情況來(lái)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)深度也不高，變更因素多，造成設(shè)計(jì)預(yù)算與實(shí)際工程造價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，設(shè)計(jì)階段工作的控制不嚴(yán)，嚴(yán)重影響工程的造價(jià)控制管理。

　　②相應(yīng)策略

　　設(shè)計(jì)變更是施工階段影響工程造價(jià)的又一個(gè)重要因素。設(shè)計(jì)變更是工程變更的一部分，因而也關(guān)系到進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制。所以加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理，對(duì)確保工程質(zhì)量、工期和控制造價(jià)具有十分重要的意義。

　　設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早則損失越小。若在設(shè)計(jì)階段變更，則只須修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生，損失有限;若在采購(gòu)階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還須重新采購(gòu);若在施工階段變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還須拆除，勢(shì)必造成重大變更損失。所以要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡可能把變更控制在設(shè)計(jì)階段的初期，特別是對(duì)工程造價(jià)影響較大的設(shè)計(jì)變更，要先算賬后變更。嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。由設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過(guò)基本預(yù)備費(fèi)的三分之一。設(shè)計(jì)變更發(fā)生后，其審查尤為重要。設(shè)計(jì)變更無(wú)論是由哪方提出，均應(yīng)由監(jiān)理部門(mén)會(huì)同建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認(rèn)后由設(shè)計(jì)部門(mén)發(fā)出通知，并由監(jiān)理工程師辦理簽發(fā)后付諸實(shí)施。

　　(3)工程建設(shè)招投標(biāo)不合理

　　①現(xiàn)狀分析

　　工程建設(shè)的招投標(biāo)工作是非常重要的，但是目前房地產(chǎn)建設(shè)單位在招投標(biāo)工作上存在著不合理現(xiàn)象，比如選擇那些沒(méi)有資質(zhì)、報(bào)價(jià)最低的施工單位，這會(huì)影響工程的質(zhì)量和工期，導(dǎo)致工程造價(jià)失去了良好的控制管理，另外，工程招標(biāo)文件不夠規(guī)范，容易給施工單位鉆空子而要求增加工程造價(jià)。

　　②相應(yīng)策略

　　建設(shè)工程在設(shè)計(jì)完成之后，施工開(kāi)始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。工程招投標(biāo)是控制工程造價(jià)的有效手段，通過(guò)招投標(biāo)可以提高建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效益，保證建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短建設(shè)投資的回報(bào)周期，通過(guò)招投標(biāo)，投標(biāo)人經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)確定出工程價(jià)格，有利于建設(shè)方節(jié)約投資、提高經(jīng)濟(jì)效率。因此，在招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)把握好以下環(huán)節(jié)：

　　Ⅰ工程量清單計(jì)價(jià)時(shí)，對(duì)清單質(zhì)量的要求非常高，也即對(duì)清單編制人員提出了較高的要求。要求編制人員必須深入現(xiàn)場(chǎng)，熟讀圖紙，清單編制不得漏項(xiàng)，不得少算或多算，且對(duì)項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容應(yīng)作詳細(xì)描述，否則引起調(diào)價(jià)變化較大。

　　Ⅱ招標(biāo)文件是合同的組成部分，內(nèi)容應(yīng)全面，科學(xué)，且有針對(duì)性。對(duì)招標(biāo)文件要實(shí)行會(huì)審制。重點(diǎn)審查工程招標(biāo)范圍、計(jì)價(jià)方式、計(jì)價(jià)原則、結(jié)算辦法、評(píng)分辦法等，針對(duì)該工程的具體特點(diǎn)，對(duì)不適用的一些結(jié)算辦法、評(píng)分辦法作適當(dāng)調(diào)整，使之更加科學(xué)，合理，公正。同時(shí)為避免串通投標(biāo)，肆意抬高報(bào)價(jià)，可設(shè)定最高限價(jià)，即招標(biāo)控制價(jià)，招標(biāo)控制價(jià)的編制可參考國(guó)家相關(guān)預(yù)算定額予以計(jì)價(jià)，以達(dá)到合理控制招投標(biāo)價(jià)格的目的。

　　(4)工程實(shí)施階段管理失控

　　①現(xiàn)狀分析

　　房地產(chǎn)工程實(shí)施階段是工程造價(jià)控制管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)階段，在這個(gè)階段，由于要受到自然環(huán)境、地質(zhì)條件、施工材料變化、施工組織方案和措施調(diào)整等諸多因素的影響，給工程建設(shè)帶來(lái)很多不確定因素，使得施工難度增加，同時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)的簽證不明確，簽證內(nèi)容與工程實(shí)際不符，合同管理不嚴(yán)格等，造成工程造價(jià)控制管理失控。

　　②相應(yīng)策略

　　施工階段的工程造價(jià)控制是實(shí)施建設(shè)工程全過(guò)程造價(jià)控制的重要組成部分，采取有效措施加強(qiáng)施工階段的造價(jià)控制，對(duì)管好資金，提高投資效益有著重要意義。要做到：

　　Ⅰ應(yīng)該結(jié)合工程項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模、工期、人料機(jī)供應(yīng)情況、運(yùn)輸、地質(zhì)、氣候等技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，對(duì)承包單位編制的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。

　　Ⅱ加強(qiáng)圖紙會(huì)審，在施工前及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題。提高勘察、設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量，減少因圖紙本身的問(wèn)題而引起的設(shè)計(jì)變更。確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確、及時(shí)，嚴(yán)格簽證的審核，實(shí)行監(jiān)理人員、造價(jià)人員對(duì)工程量變更進(jìn)行會(huì)簽，主要材料價(jià)格必須經(jīng)過(guò)甲方認(rèn)可。

　　Ⅲ加強(qiáng)工程質(zhì)量的監(jiān)管，做好旁站和隱蔽監(jiān)督，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范施工，防止施工單位偷工減料。

　　3、結(jié)束語(yǔ)

　　成本控制貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，成功的成本控制是全員參與成本過(guò)程管理，不是僅依靠成本控制部門(mén)的核算，不是靠招標(biāo)的壓價(jià)。成本控制管理應(yīng)該是一種花錢(qián)的學(xué)問(wèn)，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么標(biāo)準(zhǔn)投入，投入能否帶來(lái)效益。