摘要：隨著我國城鎮化進程及人民生活水平的提高，整個社會對房地產的需求自20世紀90年代起不斷增加，如今房地產市場異常活躍，投資總量愈來愈大，投資周期愈來愈長，所積累的風險也愈來愈多，不斷披露的“空城”、“鬼城”等案例為我們敲響了警鐘，現在有必要對已經過熱的房地產項目投資決策中的主要風險進行深入分析。

　　關鍵詞：房地產,項目投資,風險,職稱論文發表平臺

　　1 非理性投資帶來的風險

　　中國社科院2011年發布的《住房綠皮書》披露，2010年我國房地產行業平均毛利率達到55.26%。根據國家統計局公布的2010年統計數據計算，2010年全國規模以上工業企業平均毛利率為19.22%，遠遠低于房地產行業的平均毛利率。

　　國家統計局網站公布的數據顯示：2000年全國共有房地產開發企業27303家，到2010年，發展到85218家，十年時間增長了212%。

　　國家統計局2014年1月20日公布2013年國民經濟運行情況及全國房地產開發和銷售數據，其中，全國房地產開發投資86013億元，比2012年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)，增速比1～11月份提高0.3個百分點，比2012年提高3.6個百分點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，增速比1～11月份提高0.3個百分點，房地產開發企業施工面積、土地購置面積及商品房銷售面積都比2012年呈現不同程度增長。

　　房地產業的迅猛發展，造就了一批優秀的房地產開發企業。但更多不知名的、臨時合伙、從其他行業轉向的甚至借用其他開發企業資質的中小開發企業及其分支機構如雨后春筍般橫空出世，造成房地產開發市場魚龍混雜，表現為房地產投資的非理性。花費60億元巨資打造的鄂爾多斯康巴什新區被中外媒體戲稱為“鬼城”。繼鄂爾多斯之后，江蘇常州、遼寧營口、鐵嶺新城、貴州貴陽、威海銀灘、云南呈貢等相繼出現“鬼城”，房地產業的潛在危機已經初步顯現。

　　2 宏觀環境因素調整帶來的風險

　　房地產作為國民經濟的重要產業，其發展受宏觀環境的影響無疑是巨大的。經濟環境、行業政策、社會環境等因素的變化使房地產投資風險與機遇并存，房地產開發企業內部決策層必須順應宏觀環境中各因素的變化，準確作出判斷，正確進行決策，及時調整方向，在多變的宏觀環境中捕捉機遇。

　　2.1 經濟環境風險

　　財政政策、金融政策、市場供求關系、行業競爭關系、居民購買力水平等宏觀經濟因素的不確定性，會影響房地產項目的投資決策。

　　緊縮或寬松的財政政策、金融政策都會給房地產投資帶來影響。如2007年央行連續6次加息、10次提高存款準備金率，使金融機構1年期存款基準利率由2.52%提高到4.14%，1年期貸款基準利率由6.125%提高到7.47%，金融機構人民幣存款準備金率累計上調5.5個百分點。頻繁加息、提準，抑制了房地產信貸規模增長，緊縮了房地產企業的資金鏈條，提高了房地產企業的資金成本，打擊了購房戶的購買熱情。到了2008年國際經濟形勢突然變幻，美國次貸危機在全球范圍內產生波及效應，對國內房地產市場形成不小的沖擊，全國房地產市場陷入恐慌性低迷。為穩定房地產市場，解決剛性需求的購房困難，國家采取積極的財政金融措施，免除90平方米以下購房戶的交易契稅，降低90平方米以上普通住宅購房戶的交易契稅，個人首次購房享受貸款利率折扣，提高公積金貸款額度上限等一系列措施。各地房地產市場一時之間火爆異常，日光盤、徹夜排隊搶房、天價拿地等現象時有發生，“地王”更是頻頻出現。

　　2.2 行業政策風險

　　1998年，國務院出臺了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，標志著國家住房福利化政策的結束，即停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，正是在這樣的政策背景下，從1998年起，房地產開發才在全國范圍內如火如荼地開展起來。1997年全國住宅開工1億平方米，1998年一躍變為1.6億平方米，實現了歷史性的跨越。

　　2006年國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，在戶型面積、90平方米以下小戶型所占比率、首付款等方面作出量化規定。政策出臺后，大量開發商面臨修改設計戶型的問題，在戶型配置上難有作為，難以體現自身產品的個性化，對開發項目形成打壓態勢。

　　2013年2月20日，國務院常務會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產調控措施，也成為十年內第九次房地產調控措施。8天后，國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，諸如，“提高房價上漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”及“對執行限購政策措施不力的地方政府進行約談和問責”等更嚴格、更細致樓市調控措施出臺。在樓市內一石激起千層浪，直接導致2013年3月各地均出現搶搭政策末班車現象，各樓盤展廳及房地產登記中心人滿為患。

　　2.3 社會環境風險

　　社會環境主要包括人口環境及人口結構。社科院2013年12月26日發布的《社會藍皮書》指出，當前中國迎來了人口轉型的拐點，人口紅利將進入逐漸收縮時期。2013年60歲及以上老年人口達到2億人。2033年前后將翻番到4億，年增加1000萬人，最高年份將增加1400多萬人，“銀發潮”將對我國的經濟、社會、政治、文化發展產生深遠的影響。整個社會都將高度關注退休與養老問題。房地產投資決策應當順應形勢的變化，未雨綢繆，關注為老年人服務的地產開發，開展為老年人提供醫療、康復、健身、教育、休閑、娛樂、社交等配套養老場所及生活配套設施的建設將具備良好的開發遠景。

　　3 開發項目自身區域因素帶來的風險

　　房地產開發是在某一特定的空間、地域范圍內進行的經濟活動，區域因素對房地產投資決策尤為重要。開發區域內各項因素的變化都會給項目帶來風險。這里的區域因素不僅包括自然地理位置，同時包括政治地位、經濟區位、交通位置、社會環境、未來規劃等。

　　3.1 城市規劃風險

　　城市規劃中用地布局的變動對已經建成、正在建設的及將要建設的房地產項目的價值均會產生影響。

　　城市規劃風險主要表現為用地性質、建筑設計、市政配套設施等規劃內容發生變化給項目帶來的影響。

　　3.1.1 用地性質變化帶來的風險

　　土地利用性質的變更，會對房地產項目帶來極大的影響。如在居住用地范圍內，將部分居住用地變更為公共服務設施用地、道路用地、綠地等，會導致開發項目因容積率下降、銷售面積減少而蒙受經濟上的損失。

　　3.1.2 項目設計變更帶來的風險

　　當政府對某一區域的規劃指標進行調整時，就會影響房地產開發企業的投資決策。如建筑密度、建筑控制高度、容積率等指標提高，建筑間距、綠地率、日照間距等指標調低，將導致房地產建筑面積增大，單位面積成本降低，利潤增加，開發企業投資意愿增加;反之，則單位面積成本提高，利潤減少，開發企業投資熱情降低。

　　3.1.3 市政配套規劃變更帶來的風險

　　房地產項目的市政配套既包括學校、醫院、幼兒園、通信、郵政、體育場館、地鐵站等公共設施配套，也包括道路、給水、排水、綠化、路燈、環衛等市政公用設施配套。如項目周邊原規劃一大型開放廣場因規劃調整而取消，則會對周邊開發項目帶來利空影響。又如規劃調整為項目旁邊遷入一知名中學，則給項目帶來利好影響。

　　3.2 區域經濟環境風險

　　房地產的供需在很大程度上受到區域經濟發展程度的影響。在經濟發達地區，人口密度大、消費能力強，房地產利潤空間大，面臨的風險小;而在經濟欠發達地區，人口密度小，消費能力弱，房地產利潤空間小，面臨的風險大。國家統計局的數據顯示，2013年一線城市和熱點二線城市房屋供應相對不足，房價上漲壓力較大;廣大三四線城市房屋消化困難，房價也陷入滯漲。而鄰近或類似地區經濟的發展，有可能形成區域經濟規模協同、協調發展，實現共同繁榮;也有可能形成區域同質性競爭，從而分散購買力，使競爭力下降。

　　3.3 區域人文環境風險

　　房地產投資項目所在地的社會治安狀況、風俗習慣、人文素養、歷史文化等因素，在投資決策時亦要加以考慮。如某一投資于法國小城市的項目在開工兩天后當地工人全都沒來上班，一打聽才知道原來是法定假日。投資方通過進一步調查了解才知道，法國人有國慶節、圣誕節、元旦、五一勞動節、萬圣節等法定假日，另有雙休日、帶薪長假及其他假日，每年大約有150天不用工作。基于此，投資方不得不調整項目工期及配套設施、配套設備的購建計劃。

　　3.4 自然環境風險

　　自然環境風險來源于所在地的氣候條件、工程地質條件、水文地質條件、環境污染程度及地下埋藏物等不確定性因素。氣候條件可能影響項目施工期、工程設計和技術方法。地基承載力、軟弱土層、地質斷裂帶、不良地質結構、地下水埋深等因素會增加施工難度及項目成本，影響施工進度;空氣污染、噪聲污染、水污染會影響項目能否通過環評審批及影響房屋銷售;地下埋藏物、掩藏物可能影響項目的施工進度。

　　總之，房地產項目決策層應當根據房地產項目投入資金量巨大、投資周期較長、項目收益對各影響因素變化敏感、不可預見情況多的特點，在充分調查研究各影響因素的基礎上，做好正確的投資決策和判斷。