摘要：隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程及人民生活水平的提高，整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求自20世紀(jì)90年代起不斷增加，如今房地產(chǎn)市場異常活躍，投資總量愈來愈大，投資周期愈來愈長，所積累的風(fēng)險(xiǎn)也愈來愈多，不斷披露的“空城”、“鬼城”等案例為我們敲響了警鐘，現(xiàn)在有必要對(duì)已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),項(xiàng)目投資,風(fēng)險(xiǎn),職稱論文發(fā)表平臺(tái)

　　1 非理性投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　中國社科院2011年發(fā)布的《住房綠皮書》披露，2010年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率達(dá)到55.26%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2010年全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)平均毛利率為19.22%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率。

　　國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示：2000年全國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)27303家，到2010年，發(fā)展到85218家，十年時(shí)間增長了212%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局2014年1月20日公布2013年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比2012年名義增長19.8%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長19.4%)，增速比1～11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2012年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，增速比1～11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積、土地購置面積及商品房銷售面積都比2012年呈現(xiàn)不同程度增長。

　　房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，造就了一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但更多不知名的、臨時(shí)合伙、從其他行業(yè)轉(zhuǎn)向的甚至借用其他開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的中小開發(fā)企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)如雨后春筍般橫空出世，造成房地產(chǎn)開發(fā)市場魚龍混雜，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資的非理性。花費(fèi)60億元巨資打造的鄂爾多斯康巴什新區(qū)被中外媒體戲稱為“鬼城”。繼鄂爾多斯之后，江蘇常州、遼寧營口、鐵嶺新城、貴州貴陽、威海銀灘、云南呈貢等相繼出現(xiàn)“鬼城”，房地產(chǎn)業(yè)的潛在危機(jī)已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

　　2 宏觀環(huán)境因素調(diào)整帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展受宏觀環(huán)境的影響無疑是巨大的。經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)政策、社會(huì)環(huán)境等因素的變化使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部決策層必須順應(yīng)宏觀環(huán)境中各因素的變化，準(zhǔn)確作出判斷，正確進(jìn)行決策，及時(shí)調(diào)整方向，在多變的宏觀環(huán)境中捕捉機(jī)遇。

　　2.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

　　財(cái)政政策、金融政策、市場供求關(guān)系、行業(yè)競爭關(guān)系、居民購買力水平等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的不確定性，會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策。

　　緊縮或?qū)捤傻呢?cái)政政策、金融政策都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來影響。如2007年央行連續(xù)6次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率，使金融機(jī)構(gòu)1年期存款基準(zhǔn)利率由2.52%提高到4.14%，1年期貸款基準(zhǔn)利率由6.125%提高到7.47%，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率累計(jì)上調(diào)5.5個(gè)百分點(diǎn)。頻繁加息、提準(zhǔn)，抑制了房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長，緊縮了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，打擊了購房戶的購買熱情。到了2008年國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)突然變幻，美國次貸危機(jī)在全球范圍內(nèi)產(chǎn)生波及效應(yīng)，對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場形成不小的沖擊，全國房地產(chǎn)市場陷入恐慌性低迷。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，解決剛性需求的購房困難，國家采取積極的財(cái)政金融措施，免除90平方米以下購房戶的交易契稅，降低90平方米以上普通住宅購房戶的交易契稅，個(gè)人首次購房享受貸款利率折扣，提高公積金貸款額度上限等一系列措施。各地房地產(chǎn)市場一時(shí)之間火爆異常，日光盤、徹夜排隊(duì)搶房、天價(jià)拿地等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，“地王”更是頻頻出現(xiàn)。

　　2.2 行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

　　1998年，國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著國家住房福利化政策的結(jié)束，即停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，正是在這樣的政策背景下，從1998年起，房地產(chǎn)開發(fā)才在全國范圍內(nèi)如火如荼地開展起來。1997年全國住宅開工1億平方米，1998年一躍變?yōu)?.6億平方米，實(shí)現(xiàn)了歷史性的跨越。

　　2006年國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，在戶型面積、90平方米以下小戶型所占比率、首付款等方面作出量化規(guī)定。政策出臺(tái)后，大量開發(fā)商面臨修改設(shè)計(jì)戶型的問題，在戶型配置上難有作為，難以體現(xiàn)自身產(chǎn)品的個(gè)性化，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目形成打壓態(tài)勢(shì)。

　　2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新的“國五條”，再次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施，也成為十年內(nèi)第九次房地產(chǎn)調(diào)控措施。8天后，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，諸如，“提高房價(jià)上漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”及“對(duì)執(zhí)行限購政策措施不力的地方政府進(jìn)行約談和問責(zé)”等更嚴(yán)格、更細(xì)致樓市調(diào)控措施出臺(tái)。在樓市內(nèi)一石激起千層浪，直接導(dǎo)致2013年3月各地均出現(xiàn)搶搭政策末班車現(xiàn)象，各樓盤展廳及房地產(chǎn)登記中心人滿為患。

　　2.3 社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

　　社會(huì)環(huán)境主要包括人口環(huán)境及人口結(jié)構(gòu)。社科院2013年12月26日發(fā)布的《社會(huì)藍(lán)皮書》指出，當(dāng)前中國迎來了人口轉(zhuǎn)型的拐點(diǎn)，人口紅利將進(jìn)入逐漸收縮時(shí)期。2013年60歲及以上老年人口達(dá)到2億人。2033年前后將翻番到4億，年增加1000萬人，最高年份將增加1400多萬人，“銀發(fā)潮”將對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。整個(gè)社會(huì)都將高度關(guān)注退休與養(yǎng)老問題。房地產(chǎn)投資決策應(yīng)當(dāng)順應(yīng)形勢(shì)的變化，未雨綢繆，關(guān)注為老年人服務(wù)的地產(chǎn)開發(fā)，開展為老年人提供醫(yī)療、康復(fù)、健身、教育、休閑、娛樂、社交等配套養(yǎng)老場所及生活配套設(shè)施的建設(shè)將具備良好的開發(fā)遠(yuǎn)景。

　　3 開發(fā)項(xiàng)目自身區(qū)域因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)是在某一特定的空間、地域范圍內(nèi)進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，區(qū)域因素對(duì)房地產(chǎn)投資決策尤為重要。開發(fā)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)因素的變化都會(huì)給項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。這里的區(qū)域因素不僅包括自然地理位置，同時(shí)包括政治地位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通位置、社會(huì)環(huán)境、未來規(guī)劃等。

　　3.1 城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

　　城市規(guī)劃中用地布局的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成、正在建設(shè)的及將要建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值均會(huì)產(chǎn)生影響。

　　城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為用地性質(zhì)、建筑設(shè)計(jì)、市政配套設(shè)施等規(guī)劃內(nèi)容發(fā)生變化給項(xiàng)目帶來的影響。

　　3.1.1 用地性質(zhì)變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　土地利用性質(zhì)的變更，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來極大的影響。如在居住用地范圍內(nèi)，將部分居住用地變更為公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地等，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目因容積率下降、銷售面積減少而蒙受經(jīng)濟(jì)上的損失。

　　3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)政府對(duì)某一區(qū)域的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，就會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策。如建筑密度、建筑控制高度、容積率等指標(biāo)提高，建筑間距、綠地率、日照間距等指標(biāo)調(diào)低，將導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑面積增大，單位面積成本降低，利潤增加，開發(fā)企業(yè)投資意愿增加;反之，則單位面積成本提高，利潤減少，開發(fā)企業(yè)投資熱情降低。

　　3.1.3 市政配套規(guī)劃變更帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政配套既包括學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、通信、郵政、體育場館、地鐵站等公共設(shè)施配套，也包括道路、給水、排水、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施配套。如項(xiàng)目周邊原規(guī)劃一大型開放廣場因規(guī)劃調(diào)整而取消，則會(huì)對(duì)周邊開發(fā)項(xiàng)目帶來利空影響。又如規(guī)劃調(diào)整為項(xiàng)目旁邊遷入一知名中學(xué)，則給項(xiàng)目帶來利好影響。

　　3.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)的供需在很大程度上受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的影響。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人口密度大、消費(fèi)能力強(qiáng)，房地產(chǎn)利潤空間大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)小;而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，人口密度小，消費(fèi)能力弱，房地產(chǎn)利潤空間小，面臨的風(fēng)險(xiǎn)大。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市和熱點(diǎn)二線城市房屋供應(yīng)相對(duì)不足，房價(jià)上漲壓力較大;廣大三四線城市房屋消化困難，房價(jià)也陷入滯漲。而鄰近或類似地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有可能形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模協(xié)同、協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共同繁榮;也有可能形成區(qū)域同質(zhì)性競爭，從而分散購買力，使競爭力下降。

　　3.3 區(qū)域人文環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地的社會(huì)治安狀況、風(fēng)俗習(xí)慣、人文素養(yǎng)、歷史文化等因素，在投資決策時(shí)亦要加以考慮。如某一投資于法國小城市的項(xiàng)目在開工兩天后當(dāng)?shù)毓と巳�都沒來上班，一打聽才知道原來是法定假日。投資方通過進(jìn)一步調(diào)查了解才知道，法國人有國慶節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、五一勞動(dòng)節(jié)、萬圣節(jié)等法定假日，另有雙休日、帶薪長假及其他假日，每年大約有150天不用工作。基于此，投資方不得不調(diào)整項(xiàng)目工期及配套設(shè)施、配套設(shè)備的購建計(jì)劃。

　　3.4 自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

　　自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)來源于所在地的氣候條件、工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件、環(huán)境污染程度及地下埋藏物等不確定性因素。氣候條件可能影響項(xiàng)目施工期、工程設(shè)計(jì)和技術(shù)方法。地基承載力、軟弱土層、地質(zhì)斷裂帶、不良地質(zhì)結(jié)構(gòu)、地下水埋深等因素會(huì)增加施工難度及項(xiàng)目成本，影響施工進(jìn)度;空氣污染、噪聲污染、水污染會(huì)影響項(xiàng)目能否通過環(huán)評(píng)審批及影響房屋銷售;地下埋藏物、掩藏物可能影響項(xiàng)目的施工進(jìn)度。

　　總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目決策層應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金量巨大、投資周期較長、項(xiàng)目收益對(duì)各影響因素變化敏感、不可預(yù)見情況多的特點(diǎn)，在充分調(diào)查研究各影響因素的基礎(chǔ)上，做好正確的投資決策和判斷。