摘 要：隨著我國社會的不斷發展，我國房地產行業也取得了長足發展，但是在房地產項目建筑設計管理方面也存在一些不足。建筑設計是一個復雜的綜合系統，無論是前期策劃階段，建筑方案階段，還是建筑技術深化階段，施工圖階段，始終貫穿著經濟技術合理性的理念。由于有些房地產項目，重營銷輕設計，對設計各環節重視不夠，對設計技術管理認識欠缺，制約了房地產產品設計附加值的進一步提高，也間接影響到項目的投資效益。本文談論房地產建筑設計管理的概念，從設計進度和設計質量控制等方面對房地產項目建筑設計管理進行了系統分析與闡述。完善管理制度，通過動態過程的控制，實現產品專業設計價值。

　　關鍵詞：房地產項目,建筑設計,技術合理性,質量控制,完善管理

　　引言：房地產行業作為國民經濟的重要行業，涉及了國家政策、項目投資、市場營銷、產品規劃、物業經營及物業管理等多個專業。但歸根結底，房地產還是屬于產品范疇(即房地產商提供滿足市場需求的產品)，面臨著激烈的市場競爭，為此，房地產行業需要加強自身的市場競爭力，其核心競爭力在產品，而產品優劣其關鍵在“設計管理”，下面就房地產項目建筑設計管理進行闡述與分析。

　　1、房地產項目建筑設計管理的概念

　　設計管理簡單來說就是設計管理者的工作內容。在房地產方面的設計管理，要針對設計效果，兼顧項目進度管理、資源管理以及質量管理的管理工作。房地產項目建筑設計管理需要在前期項目的策劃基礎上，明確具體項目的內容。房地產項目建筑設計管理貫穿于項目開發建設的所有階段與過程，設計管理的任務由產品的市場定位、設計進度規劃、規劃與單體方案、擴初圖與施工圖設計、設計圖紙的優化與審查、施工過程中設計的管理控制等構成。要完成房地產項目的投資、進度、質量的目標控制，需要通過建筑設計管理，把各個層次的資源整合起來，協調管理一切與設計相關的活動，找到最佳解決問題辦法，使房地產企業可以完成更高質量的產品。

　　2、生態環境與建筑概念設計

　　2.1與自然環境共生

　　保護全球生態系統，保持建筑周邊環境生態系統的平衡。充分利用陽光、太陽能;充分利用風能;有效地使用水資源;利用其他無害自然資源。保護自然，利用自然。

　　建筑設計對應的方法：考慮周圍環境如熱、光、水、視線、風、陰影的影響;綠化布置與周邊綠化體系形成系統化網絡化關系;利用外窗自然采光;建筑物留有適當的可開口位置，以充分利用自然通風;充分考慮綠化配置，軟化人工建筑環境;引用水池、噴水等設施降低環境溫度，調節小氣候;利用太陽能、風力發電;充分利用并收集雨水;利用河水、海水。

　　3、房地產項目建筑設計進度控制方面

　　3.1設計進度控制的意義

　　房地產設計進度管理，是房地產設計管理的主要內容。房地產項目設計進度完成后，才能夠對項目的施工等內容進行管理。如果設計進度無法獲得有效的控制，則無法設計出科學的設計圖紙，施工單位也無法根據計劃進行施工。要想科學的縮短項目施工周期，就需要設計單位進行合理的進度設計。此外，設計進度控制是對施工材料、設備控制的基礎，在進度設計過程中要考慮到材料采購周期的長短、防止施工材料、設備供不上等因素，這些因素是阻礙房地產項目的總進度的主要影響因素。

　　3.2影響進度控制的因素

　　設計單位水平的高低是影響房地產項目的進度控制的主要因素。房地產項目的開發商一般都想請設計水平高的單位來對房地產項目進行規劃。開發商可以通過公司內部部門推薦的設計單位，進行實地考察選擇、公平打分，找出適合自己項目的設計師。此外，設計意圖不明顯、設計審批時間不充分、不同施工專業之間的協調設計、施工材料進行更換等因素也會對項目進程控制造成影響。

　　3.3完善設計進度控制的方法

　　首先設計者需要根據房地產項目總進度確定出進度控制目標，可以參考的內容有：房地產類似項目的設計時間、房地產可以使用的技術標準。通過明確各個設計階段的進度控制內容，可以形成一個良好的設計控制體系。在前期準備階段，通過對原始資料的整理收集，確定出房地產項目設計的條件，選擇設計單位以及簽訂相應的設計合同，對房地產項目產品進行市場定位。初步設計時期可以進行編制設計任務書，制定出相應的設計標準，對設計理念進行交底、匯報等。施工圖的設計需要在初步設計的基礎上再進行詳細的設計。要對施工圖進行詳細的預算編制，制作出施工材料、設備的訂貨標準。要想確保工程項目可以順利實施，還要根據專業劃分出進度控制目標。例如建筑設計進度控制的目標、園林工程設計進度控制的目標、小市政工程設計進度控制的目標，智能化設計進度控制的目標、大市政項目設計進度控制的目標等。房地產開發商要選擇技術水平高的設計單位進行下一步的進度控制。如果在項目設計階段沒有選擇合適的設計單位，會使工作交接變的繁瑣，使房地產開發商很被動。開發商前期設計思想的經常變動也會造成設計方案的反復修改，不能很快的進入實質性的設計過程。

　　4、促進生態建筑的經濟技術合理性

　　人們在衡量一種新思想或技術的合理性時往往重視其短期效益是否明顯高于傳統思想或技術的效益，如果其短期效益不被看好，縱使它有更好的長期效益，也很難為人們所接受，這可能成為在可持續發展原則基礎上推廣生態建筑的一道門檻。在經濟方面，生態建筑是需要更多前期費用而利益目標速度又相對較為緩慢的一類項目。更主要的是，用于生態設施方面投資所帶來的回報最終并不是一定能夠裝進開發商的口袋，而更多為使用者和社會所分享，并且若干年后，才能體現出節約能源的價值大于生態建設投資的價值，這可能使決策者與開發商望而卻步。要徹底解決這一問題，就應當在可持續發展原則基礎上建立一套新的價值觀和行為規范。例如，使采用節能設備與材料、無公害材料及各種節約資源的措施成為設計中的必須，并通過政府在立法、稅收等方面的政策調整，加強生態建筑在經濟上的可行性，從而促進生態建筑的推廣。

　　5、房地產項目建筑設計質量控制方面

　　5.1建筑設計質量控制的意義及途徑

　　房地產工程項目的合理設計可以保障工程項目的建設質量，預期的投資回報以及項目工程的經濟效益。通過以下四點進行房地產項目的設計質量控制。一是制定好項目工程總規劃體系，項目設計人員要注重設計質量和功能。對于設計質量控制方案要做到嚴格審查，必須懂技術、有實際經驗的專業人員進行審核。通過可行的目標規劃，讓項目工程設計人員既注重了工程項目的設計質量和功能，也考慮到了設計對工程總費用的影響。二是進行經濟分析，合理設計好工程投資。三是實行競爭制度，在設計上實行招標和監理，優化設計的方案，達到項目工程的要求。四是對于審核預算提出改進意見，概算和施工預算內容要求正確無誤，不能遺留相關內容。通過加強設計時的工程概算和預算審核，保障設計時概算和施工預算可以科學、準確的完成。

　　5.2設計好施工圖紙，選擇合適的施工材料

　　首先要保證設計單位設計圖紙的深度，還要成立評審小組，對設計圖紙進行評審，搞清楚設計圖紙的意圖和房地產項目的要求。例如審查總圖上的地形、地面標高是否正確、管線與建筑物是否符合規范標準。加大設計圖紙的會審工作，使施工單位可以了解房地產項目的設計意圖，找出技術難題所在，制定出解決方法。圖紙會審完成后，需要開發商督促監理完成會審問題清單，然后做出相應的調整，防止出現設計不合理造成經濟損失。在開工前，還要對設計圖紙進行交底工作，防止設計環節交代不清，項目施工人員不能很好的理解而造成施工延誤問題。加大技術管理力度和質量監督力度，施工時發現的設計圖紙問題由設計單位及時有效地進行解決，不能因為圖紙和現場操作不符而影響到項目的施工建設，避免出現不必要的損失。注重施工質量控制，施工需要的原材料和機器設備，由具有資格的單位進行質量檢驗，防止用在施工項目上的原材料不過關。機器設備和原材料還要在使用中保管好，使原材料和機器設備在使用時有一個良好的質量保證。

　　6、結語

　　建筑在設計管理時要注重其對房地產企業的影響，對建筑工程進行有效的設計管理可以為施工企業帶來較好的經濟效益和社會效益。加強對建筑工程設計的管理，從進度控制方面，先制定出總目標體系，然后做好前期工作，選擇合適的設計單位，從質量控制方面，要加強圖紙的審查，做好施工材料的選擇。生態建筑在我國的發展有相當廣闊的前景，這對于一個人口眾多、人均資源占有量相對較低的國家，是具有現實意義的。這樣一來，可以使房地產項目各個部門進行相互協調，也使房地產企業充分認識到設計管理的重要性，促進房地產企業的持續發展。