摘 要：隨著我國社會的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了長足發(fā)展，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理方面也存在一些不足。建筑設(shè)計(jì)是一個復(fù)雜的綜合系統(tǒng)，無論是前期策劃階段，建筑方案階段，還是建筑技術(shù)深化階段，施工圖階段，始終貫穿著經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性的理念。由于有些房地產(chǎn)項(xiàng)目，重營銷輕設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)重視不夠，對設(shè)計(jì)技術(shù)管理認(rèn)識欠缺，制約了房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)附加值的進(jìn)一步提高，也間接影響到項(xiàng)目的投資效益。本文談?wù)摲康禺a(chǎn)建筑設(shè)計(jì)管理的概念，從設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量控制等方面對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理進(jìn)行了系統(tǒng)分析與闡述。完善管理制度，通過動態(tài)過程的控制，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品專業(yè)設(shè)計(jì)價值。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目,建筑設(shè)計(jì),技術(shù)合理性,質(zhì)量控制,完善管理

　　引言：房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，涉及了國家政策、項(xiàng)目投資、市場營銷、產(chǎn)品規(guī)劃、物業(yè)經(jīng)營及物業(yè)管理等多個專業(yè)。但歸根結(jié)底，房地產(chǎn)還是屬于產(chǎn)品范疇(即房地產(chǎn)商提供滿足市場需求的產(chǎn)品)，面臨著激烈的市場競爭，為此，房地產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)自身的市場競爭力，其核心競爭力在產(chǎn)品，而產(chǎn)品優(yōu)劣其關(guān)鍵在“設(shè)計(jì)管理”，下面就房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理進(jìn)行闡述與分析。

　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理的概念

　　設(shè)計(jì)管理簡單來說就是設(shè)計(jì)管理者的工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)方面的設(shè)計(jì)管理，要針對設(shè)計(jì)效果，兼顧項(xiàng)目進(jìn)度管理、資源管理以及質(zhì)量管理的管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理需要在前期項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上，明確具體項(xiàng)目的內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的所有階段與過程，設(shè)計(jì)管理的任務(wù)由產(chǎn)品的市場定位、設(shè)計(jì)進(jìn)度規(guī)劃、規(guī)劃與單體方案、擴(kuò)初圖與施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)圖紙的優(yōu)化與審查、施工過程中設(shè)計(jì)的管理控制等構(gòu)成。要完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量的目標(biāo)控制，需要通過建筑設(shè)計(jì)管理，把各個層次的資源整合起來，協(xié)調(diào)管理一切與設(shè)計(jì)相關(guān)的活動，找到最佳解決問題辦法，使房地產(chǎn)企業(yè)可以完成更高質(zhì)量的產(chǎn)品。

　　2、生態(tài)環(huán)境與建筑概念設(shè)計(jì)

　　2.1與自然環(huán)境共生

　　保護(hù)全球生態(tài)系統(tǒng)，保持建筑周邊環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的平衡。充分利用陽光、太陽能;充分利用風(fēng)能;有效地使用水資源;利用其他無害自然資源。保護(hù)自然，利用自然。

　　建筑設(shè)計(jì)對應(yīng)的方法：考慮周圍環(huán)境如熱、光、水、視線、風(fēng)、陰影的影響;綠化布置與周邊綠化體系形成系統(tǒng)化網(wǎng)絡(luò)化關(guān)系;利用外窗自然采光;建筑物留有適當(dāng)?shù)目砷_口位置，以充分利用自然通風(fēng);充分考慮綠化配置，軟化人工建筑環(huán)境;引用水池、噴水等設(shè)施降低環(huán)境溫度，調(diào)節(jié)小氣候;利用太陽能、風(fēng)力發(fā)電;充分利用并收集雨水;利用河水、海水。

　　3、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)進(jìn)度控制方面

　　3.1設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的意義

　　房地產(chǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理，是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度完成后，才能夠?qū)��?xiàng)目的施工等內(nèi)容進(jìn)行管理。如果設(shè)計(jì)進(jìn)度無法獲得有效的控制，則無法設(shè)計(jì)出科學(xué)的設(shè)計(jì)圖紙，施工單位也無法根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行施工。要想科學(xué)的縮短項(xiàng)目施工周期，就需要設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理的進(jìn)度設(shè)計(jì)。此外，設(shè)計(jì)進(jìn)度控制是對施工材料、設(shè)備控制的基礎(chǔ)，在進(jìn)度設(shè)計(jì)過程中要考慮到材料采購周期的長短、防止施工材料、設(shè)備供不上等因素，這些因素是阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目的總進(jìn)度的主要影響因素。

　　3.2影響進(jìn)度控制的因素

　　設(shè)計(jì)單位水平的高低是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制的主要因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商一般都想請?jiān)O(shè)計(jì)水平高的單位來對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃。開發(fā)商可以通過公司內(nèi)部部門推薦的設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行實(shí)地考察選擇、公平打分，找出適合自己項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師。此外，設(shè)計(jì)意圖不明顯、設(shè)計(jì)審批時間不充分、不同施工專業(yè)之間的協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工材料進(jìn)行更換等因素也會對項(xiàng)目進(jìn)程控制造成影響。

　　3.3完善設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的方法

　　首先設(shè)計(jì)者需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度確定出進(jìn)度控制目標(biāo)，可以參考的內(nèi)容有：房地產(chǎn)類似項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時間、房地產(chǎn)可以使用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。通過明確各個設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度控制內(nèi)容，可以形成一個良好的設(shè)計(jì)控制體系。在前期準(zhǔn)備階段，通過對原始資料的整理收集，確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的條件，選擇設(shè)計(jì)單位以及簽訂相應(yīng)的設(shè)計(jì)合同，對房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行市場定位。初步設(shè)計(jì)時期可以進(jìn)行編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，制定出相應(yīng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)計(jì)理念進(jìn)行交底、匯報等。施工圖的設(shè)計(jì)需要在初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上再進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計(jì)。要對施工圖進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算編制，制作出施工材料、設(shè)備的訂貨標(biāo)準(zhǔn)。要想確保工程項(xiàng)目可以順利實(shí)施，還要根據(jù)專業(yè)劃分出進(jìn)度控制目標(biāo)。例如建筑設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)、園林工程設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)、小市政工程設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)，智能化設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)、大市政項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)等。房地產(chǎn)開發(fā)商要選擇技術(shù)水平高的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行下一步的進(jìn)度控制。如果在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段沒有選擇合適的設(shè)計(jì)單位，會使工作交接變的繁瑣，使房地產(chǎn)開發(fā)商很被動。開發(fā)商前期設(shè)計(jì)思想的經(jīng)常變動也會造成設(shè)計(jì)方案的反復(fù)修改，不能很快的進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的設(shè)計(jì)過程。

　　4、促進(jìn)生態(tài)建筑的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性

　　人們在衡量一種新思想或技術(shù)的合理性時往往重視其短期效益是否明顯高于傳統(tǒng)思想或技術(shù)的效益，如果其短期效益不被看好，縱使它有更好的長期效益，也很難為人們所接受，這可能成為在可持續(xù)發(fā)展原則基礎(chǔ)上推廣生態(tài)建筑的一道門檻。在經(jīng)濟(jì)方面，生態(tài)建筑是需要更多前期費(fèi)用而利益目標(biāo)速度又相對較為緩慢的一類項(xiàng)目。更主要的是，用于生態(tài)設(shè)施方面投資所帶來的回報最終并不是一定能夠裝進(jìn)開發(fā)商的口袋，而更多為使用者和社會所分享，并且若干年后，才能體現(xiàn)出節(jié)約能源的價值大于生態(tài)建設(shè)投資的價值，這可能使決策者與開發(fā)商望而卻步。要徹底解決這一問題，就應(yīng)當(dāng)在可持續(xù)發(fā)展原則基礎(chǔ)上建立一套新的價值觀和行為規(guī)范。例如，使采用節(jié)能設(shè)備與材料、無公害材料及各種節(jié)約資源的措施成為設(shè)計(jì)中的必須，并通過政府在立法、稅收等方面的政策調(diào)整，加強(qiáng)生態(tài)建筑在經(jīng)濟(jì)上的可行性，從而促進(jìn)生態(tài)建筑的推廣。

　　5、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量控制方面

　　5.1建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的意義及途徑

　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)可以保障工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，預(yù)期的投資回報以及項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益。通過以下四點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制。一是制定好項(xiàng)目工程總規(guī)劃體系，項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員要注重設(shè)計(jì)質(zhì)量和功能。對于設(shè)計(jì)質(zhì)量控制方案要做到嚴(yán)格審查，必須懂技術(shù)、有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員進(jìn)行審核。通過可行的目標(biāo)規(guī)劃，讓項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)人員既注重了工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和功能，也考慮到了設(shè)計(jì)對工程總費(fèi)用的影響。二是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，合理設(shè)計(jì)好工程投資。三是實(shí)行競爭制度，在設(shè)計(jì)上實(shí)行招標(biāo)和監(jiān)理，優(yōu)化設(shè)計(jì)的方案，達(dá)到項(xiàng)目工程的要求。四是對于審核預(yù)算提出改進(jìn)意見，概算和施工預(yù)算內(nèi)容要求正確無誤，不能遺留相關(guān)內(nèi)容。通過加強(qiáng)設(shè)計(jì)時的工程概算和預(yù)算審核，保障設(shè)計(jì)時概算和施工預(yù)算可以科學(xué)、準(zhǔn)確的完成。

　　5.2設(shè)計(jì)好施工圖紙，選擇合適的施工材料

　　首先要保證設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)圖紙的深度，還要成立評審小組，對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行評審，搞清楚設(shè)計(jì)圖紙的意圖和房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求。例如審查總圖上的地形、地面標(biāo)高是否正確、管線與建筑物是否符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。加大設(shè)計(jì)圖紙的會審工作，使施工單位可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖，找出技術(shù)難題所在，制定出解決方法。圖紙會審?fù)瓿珊螅�需要開發(fā)商督促監(jiān)理完成會審問題清單，然后做出相應(yīng)的調(diào)整，防止出現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理造成經(jīng)濟(jì)損失。在開工前，還要對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行交底工作，防止設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)交代不清，項(xiàng)目施工人員不能很好的理解而造成施工延誤問題。加大技術(shù)管理力度和質(zhì)量監(jiān)督力度，施工時發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)圖紙問題由設(shè)計(jì)單位及時有效地進(jìn)行解決，不能因?yàn)閳D紙和現(xiàn)場操作不符而影響到項(xiàng)目的施工建設(shè)，避免出現(xiàn)不必要的損失。注重施工質(zhì)量控制，施工需要的原材料和機(jī)器設(shè)備，由具有資格的單位進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，防止用在施工項(xiàng)目上的原材料不過關(guān)。機(jī)器設(shè)備和原材料還要在使用中保管好，使原材料和機(jī)器設(shè)備在使用時有一個良好的質(zhì)量保證。

　　6、結(jié)語

　　建筑在設(shè)計(jì)管理時要注重其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，對建筑工程進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)管理可以為施工企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。加強(qiáng)對建筑工程設(shè)計(jì)的管理，從進(jìn)度控制方面，先制定出總目標(biāo)體系，然后做好前期工作，選擇合適的設(shè)計(jì)單位，從質(zhì)量控制方面，要加強(qiáng)圖紙的審查，做好施工材料的選擇。生態(tài)建筑在我國的發(fā)展有相當(dāng)廣闊的前景，這對于一個人口眾多、人均資源占有量相對較低的國家，是具有現(xiàn)實(shí)意義的。這樣一來，可以使房地產(chǎn)項(xiàng)目各個部門進(jìn)行相互協(xié)調(diào)，也使房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識到設(shè)計(jì)管理的重要性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。