這篇論文主要介紹的是公允價值對投資性房地產有什么應用的相關內容，本文作者就是通過對公允價值投資房地產的內容做出詳細的闡述與介紹，特推薦這篇優秀的文章供相關人士參考。

　　關鍵詞：公允價值;投資性房地產;新華聯

　　一、相關定義

　　為了促進我國經濟的發展，進一步加快我國會計準則與國際趨同，財政部2006年頒布CAS3要求將投資性房地產從固定資產和無形資產中區分出來，作為一個獨立的會計科目進行核算和反映。在資產負債表日，企業可以采用成本模式或者公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，但對于公允價值計量模式CAS3規定了應用的限制性條件。CAS39公允價值計量會計準則的頒布是我國與國際會計準則趨同化的重要進程，其主要的變化有更改了公允價值的定義、明確估值技術并提出公允價值層次及其披露要求。公允價值的定義中由“有序交易”代替原“公平交易、將主體更換為“市場參與者”、同時提出有序交易的場所為主要市場，次之為最有利市場。對于估值技術主要包括市場法、收益法和成本法，同時企業應當使用與其中一種或多種估值技術相一致的方法計量公允價值，公允價值計量所使用的輸入值分為三個層次并有相應的披露要求，三個層次的計量中主觀判斷成分隨著層次中增加而依次增加，需要注意的是公允價值計量結果所屬的層次，取決于估值技術的輸入值，而不是估值技術本身。當變更估值技術時，企業還應當披露這一變更以及變更的原因，可以看出CAS39規定各個層次的輸入值并界定其應用順序及相關披露規范有利于提高公允價值計量的可靠性。

　　二、新華聯案例分析

　　1、公司介紹新華聯文化旅游發展股份有限公司作為中國500強企業新華聯集團旗下的重點板塊之一，新華聯文旅發展于1992年主要涉足房地產開發行業，2011年7月8日在深交所上市。在20多年的發展過程中，新華聯文旅得到了迅速發展，公司開發項目已遍及全國以及海外等多地，開發總面積超過5000萬平方米，形成了文化旅游業、金融業、房地產開發業等多元化的產業布局。2、投資性房地產后續計量會計政策變更的影響2013年8月22日新華聯不動產公司(公司于2016年8月12日更名為新華聯文化旅游發展有限公司)召開第董事會會議，審議通過了《關于公司投資性房地產會計政策變更的議案》，于2013年1月1日開始實施。公司董事會認為：目前公司投資性房地產項目位于北京等重點城市的核心區域，有活躍的房地產交易市場，可以取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量具有可操作性。同時認為投資性房地產公允價值后續計量是目前國際通行的成熟方法，可以更加真實客觀地反映公司價值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經營和資產情況。新華聯在2013年8月30日發布關于中聯資產評估集團有限公司對其集團下相關投資性房地產公允價值的評估報告以及相關說明，評估性質為追溯性評估，具體情況見下表：中聯資產評估采用市場法是出于委估資產為已建成投入使用的房產，所在區域內同類型物業的成交案例較為豐富，市場交易信息和數據相對較易取得，因此采用市場法進行評估。新華聯在召開董事會后發布了投資性房地產公允價值的追溯評估報告，其符合CAS3中對于投資性房地產后續計量由成本法改為公允價值計量的規范要求，同時對此會計政策的變更采用追溯調整法，對財務報表數據的相關影響也在2013年年報做出說明。3、投資性房地產公允價值的確認新華聯自2013年起以公允價值計量投資性房地產，表2即是2013年—2016年投資性房地產公允價值變動情況，可以看出2013年、2014年公允價值變動損益較大，一定程度增加了當期利潤，同時不再計提折舊和攤銷，減少折舊和攤銷的費用，都會使當期利潤增加。在2014年由于投資性房地產公允價值變動的影響，投資性房地產占總資產的比重由2013年的3.58%上升到9.4%，在2014年年報中作為重大資產變動項目進行列示。同樣在2014年公司開發新的項目作為投資性房地產，也一定程度增加了投資性房地產所占比重。2015年、2016年公允價值變動較為平緩，新華聯在這兩個會計年度也增加了新的投資性房地產項目。新華聯對投資性房地產公允價值的確認方法是采用專業評估方法，即委托中瑞國際資產評估公司對投資性房地產進行公允價值評估，出具相應的資產評估報告，根據2014—2016年的年報可以看出新華聯三年來一直采用中瑞評估的評估報告，中瑞評估采用的估值技術是收益法，2014年采用的無風險利率為3%，風險報酬率為4.75%，總折現率為7.45%。2015年無風險利率為1.50%，風險報酬率為6.00%，總折現率為7.50%。2016年沒有公布相關利率。其采用該方法也符合CAS39的要求，新華聯所擁有的投資性房地產所處位置擁有較為成熟活躍的房地產市場，其次中瑞評估是一家獨立成熟的評估單位。但新華聯卻沒有公布具體的中瑞的評估報告，因此中瑞采用具體的評估流程與規范并沒有得到列式，這是需要進一步改善的。同時還存在一個問題，在2013年8月30日新華聯委托中聯資產評估集團對投資性房地產公允價值進行追溯評估采用的是市場法，而在2014年起將評估公司更改為中瑞評估公司，采用的是收益法，更換了評估公司同時更換評估技術，新華聯沒有對此做出公告。自2014年7月1日起，根據最新CAS39會計準則的要求，要對公允價值的層級進行披露，新華聯在2014年年報中首次對公允價值層次披露，從2014—2016年新華聯投資性房地產持續性公允價值輸入值劃分為第三層次公允價值計量，同時按照CAS39對第三層級輸入值的采用的估值技術和重要參數的定性及定量信息以及期初與期末賬面價值間的調節信息及不可觀察參數敏感性分析進行了披露。符合CAS39的要求，只是在2016年沒有披露評估方法收益法使用的相關利率。由此看出雖然新華聯投資性房地產的公允價值輸入值位于第三層次，但其公允價值的披露是符合CAS39相關規范的，只是在于相關資產評估報告的披露上可以更加詳細。

　　三、目前公允價值在投資性房地產中應用存在的問題及建議

　　1、需進一步完善信息披露的要求根據對上市公司投資性房地產公允價值披露分析來看，部分公司并沒有對公允價值的取得方式以及確認流程進行詳細披露，例如本文中新華聯并沒有披露相關資產評估的報告，這都會使得會計信息質量的下降，建議應出臺強硬的披露規范，要求企業必須披露公允價值的取得過程。2、估值技術需要缺乏一定可操作性雖然CAS39對估值技術以及公允價值層次進行了規范，但對于我國一直對投資性房地產估值這一知識領域研究有所卻反缺乏，在各企業會計人員進行實際操作過程中存在很大的問題，同時公允價值各層次確認條件嚴苛，使得很多公司都會選擇在第三層次進行公允價值輸入，這也一定程度使得企業降低會計信息質量，因此應加強對估值技術的使用進行指導與培訓。3、提高會計從業人員職業素質與判斷能力公允價值的引入要求會計人員必須進行職業判斷，這不僅需要牢固的專業知識也需要縝密的會計估計，因此要加強對會計人員相關公允價值的教育與培訓，提高我國會計人員整體職業判斷水平;另一方面公允價值應用中存在不確定因素這也為企業操縱利潤提供了可能，因此只有加強會計人員的職業道德教育，才是杜絕企業利用公允價值操縱利潤的根本措施。

　　參考文獻

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　　作者：楊成文 陳曦 單位：青島理工大學