摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。本文利用層次分析法，以石家莊為例選取5類22個(gè)評(píng)價(jià)因子建立旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)模型，對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策進(jìn)行定量分析與定性評(píng)價(jià)，以為旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù)，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn),層次分析法,開發(fā)決策,石家莊

　　一、問題的提出

　　旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代歐洲的“分時(shí)度假”，于20世紀(jì)90年代在我國(guó)興起[1]。石家莊旅游房地產(chǎn)業(yè)，在規(guī)模上，自2008年實(shí)施“三年大變樣”政策以來實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展，主要營(yíng)業(yè)收入及完成投資金額均有大幅增長(zhǎng);在空間上呈集聚性，分布于西部生態(tài)旅游帶及濱河景觀休閑帶。為避免盲目投資、破壞環(huán)境等問題，亟待提出旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策依據(jù)，保證旅游房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。當(dāng)前，我國(guó)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)決策研究，大多通過宏觀政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、旅游消費(fèi)需求等因素分析、評(píng)判[2]，難以進(jìn)行準(zhǔn)確的定量分析。本文利用層次分析法(AHP,Analytic Hierarchy Process)，構(gòu)建旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)模型，為旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù)。

　　二、旅游房地產(chǎn)AHP決策分析

　　1.選取評(píng)價(jià)因子

　　選取石家莊以太平河、植物園、溫塘河等旅游資源為依托的20個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目(在建項(xiàng)目8項(xiàng))為實(shí)證對(duì)象，如圖1，確定影響旅游房地產(chǎn)開發(fā)的22個(gè)因子，構(gòu)建旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策體系，分為三個(gè)遞階層次結(jié)構(gòu)：決策層(A)、準(zhǔn)則層(B)、影響因子層(C)，從而構(gòu)成旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策的層次結(jié)構(gòu)模型[3](見表1)。

　　表1 旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)模型層次結(jié)構(gòu)

　　Tab.1 Hierarchical structure of appraisal model for tourism real estate decision-making

　　旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策A

　　區(qū)位條件B1資源環(huán)境B2社會(huì)經(jīng)濟(jì)B3旅游業(yè)發(fā)展B4企業(yè)狀況B5

　　土地用途C1基礎(chǔ)設(shè)施C2地理區(qū)位C3配套設(shè)施C4資源特異程度C5資源豐度C6環(huán)境質(zhì)量C7災(zāi)害防預(yù)C8政策扶持C9物價(jià)水平C10可支配收入C11市場(chǎng)需求C12旅游收入C13客源市場(chǎng)C14旅游容量C15旅游設(shè)施C16旅游區(qū)劃C17投資收益C18產(chǎn)品類型C19企業(yè)資質(zhì)C20競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)C21發(fā)展前景C22

　　2.構(gòu)造判斷矩陣，并確定評(píng)價(jià)因子權(quán)重

　　評(píng)價(jià)過程中，首先確定各因子的相對(duì)重要性，并對(duì)一些評(píng)價(jià)因子進(jìn)行評(píng)分，確定其權(quán)重，將定性因子定量化。依據(jù)專家意見，運(yùn)用YAAHP V6.0軟件構(gòu)造判斷矩陣，確定準(zhǔn)則層B、影響因子層C各因素的權(quán)重，最后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，計(jì)算得出旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策各因素的權(quán)重值及排序，見表2。

　　表2 旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)因子與權(quán)重

　　Tab.2 Appraisal factors and weight for tourism real estate decision-making

　　目標(biāo)層指標(biāo)層權(quán)重因子層權(quán)重總權(quán)重排序

　　旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策A區(qū)位條件B10.238土地用途C10.0630.01516

　　基礎(chǔ)設(shè)施C20.3130.0745

　　地理區(qū)位C30.4370.1043

　　配套設(shè)施C40.1870.04510

　　資源環(huán)境B20.143資源特異程度C50.3890.0568

　　資源豐度C60.3890.0568

　　環(huán)境質(zhì)量C70.1670.02412

　　災(zāi)害防預(yù)C80.0550.00821

　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)B30.048政策扶持C90.0830.00422

　　物價(jià)水平C100.250.01219

　　可支配收入C110.4170.02013

　　市場(chǎng)需求C120.250.01219

　　旅游業(yè)發(fā)展B40.333旅游收入C130.2940.0984

　　客源市場(chǎng)C140.4120.1371

　　旅游容量C150.0590.0213

　　旅游設(shè)施C160.1760.0597

　　旅游區(qū)劃C170.0590.02013

　　企業(yè)狀況B50.238投資收益C180.4730.1132

　　產(chǎn)品類型C190.2630.0636

　　企業(yè)資質(zhì)C200.0530.01317

　　競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)C210.1580.03811

　　發(fā)展前景C220.0530.01317

　　3.旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)因子分析

　　在旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)因子的總權(quán)重值中，排名前9位的評(píng)價(jià)因子分別是客源市場(chǎng)、投資收益、地理區(qū)位、旅游收入、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)品類型、旅游設(shè)施、資源特異程度和資源豐度，他們的權(quán)重值都大于0.050，和為0.759，對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)能夠產(chǎn)生決定性的影響。其他13個(gè)評(píng)價(jià)因子能對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生一定的影響，但不具有決定性。因此，開發(fā)企業(yè)一般會(huì)選擇在旅游業(yè)發(fā)展成熟、基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)越的地理區(qū)位選址及開發(fā)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　三、旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策綜合評(píng)價(jià)

　　1.旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

　　影響旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策的諸評(píng)價(jià)因子，只是從不同方面反映其對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策的影響。利用德爾菲和模糊數(shù)學(xué)100分制記分，構(gòu)建旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)模型，對(duì)開發(fā)決策進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)模型為：

　　其中， 為旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策的綜合評(píng)價(jià)值， 為第i個(gè)評(píng)價(jià)因子的權(quán)重值， 為第i個(gè)評(píng)價(jià)因子的評(píng)價(jià)值， =22。

　　依據(jù)旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策的綜合評(píng)價(jià)值，將旅游房地產(chǎn)開發(fā)的可行程度分為非�？尚小⒖尚�、暫不可行、不可行四個(gè)等級(jí)，見表3，得到對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策進(jìn)行定量分析和定性評(píng)價(jià)，為旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供針對(duì)性的對(duì)策。

　　2.旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)模型應(yīng)用

　　本文選取了石家莊河心島、西山一號(hào)等6個(gè)旅游房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，利用旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策模型對(duì)其開發(fā)決策進(jìn)行評(píng)價(jià)。

　　以上石家莊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中，非常適宜開發(fā)的項(xiàng)目有2處，分別是河心島、御溫泉度假小鎮(zhèn)，因具有良好的客源市場(chǎng)、投資收益、地理區(qū)位及旅游收入等分值較高;處于可開發(fā)等級(jí)的西山一號(hào)、恒大金碧天下、美達(dá)西山御園位于西部山前生態(tài)旅游帶，群山環(huán)繞，植被豐富，交通便利，是打造山水城市的重要組成部分，資源條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但由于受基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施等條件限制，應(yīng)謹(jǐn)慎決策，忌高速、大規(guī)模開發(fā);而江南鴻郡項(xiàng)目因區(qū)位條件、旅游業(yè)發(fā)展等處于劣勢(shì)，不宜開發(fā)。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　本文針對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策問題，依據(jù)外部環(huán)境及開發(fā)企業(yè)狀況兩類影響因素，選取區(qū)位條件、資源環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)發(fā)展、企業(yè)狀況等5個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)和22個(gè)評(píng)價(jià)因子，利用層次分析法構(gòu)建旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策評(píng)價(jià)模型，并確定各個(gè)評(píng)價(jià)因子的權(quán)重值，得出客源市場(chǎng)、投資收益、地理區(qū)位、旅游收入、基礎(chǔ)設(shè)施等9個(gè)評(píng)價(jià)因子能夠?qū)β糜畏康禺a(chǎn)開發(fā)決策產(chǎn)生較大的影響。同時(shí)依據(jù)評(píng)價(jià)模型的綜合評(píng)價(jià)值將旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策分為非常適宜、適宜、暫不適宜和不適宜四類，對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策進(jìn)行定量分析與定性評(píng)價(jià)，為旅游房地產(chǎn)開發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù)，促進(jìn)旅游業(yè)及房地產(chǎn)的融合及互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)旅游資源保護(hù)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展目的。

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