摘 要：隨著我國經濟的快速發展，旅游房地產逐漸成為新的投資熱點。本文利用層次分析法，以石家莊為例選取5類22個評價因子建立旅游房地產開發決策評價模型，對旅游房地產開發決策進行定量分析與定性評價，以為旅游房地產開發決策提供科學依據，促進旅游房地產業的健康可持續發展。

　　關鍵詞：旅游房地產,層次分析法,開發決策,石家莊

　　一、問題的提出

　　旅游房地產源于20世紀60年代歐洲的“分時度假”，于20世紀90年代在我國興起[1]。石家莊旅游房地產業，在規模上，自2008年實施“三年大變樣”政策以來實現了高速發展，主要營業收入及完成投資金額均有大幅增長;在空間上呈集聚性，分布于西部生態旅游帶及濱河景觀休閑帶。為避免盲目投資、破壞環境等問題，亟待提出旅游房地產開發決策依據，保證旅游房地產發展的經濟、社會、環境效益。當前，我國旅游房地產的開發決策研究，大多通過宏觀政策、產業發展前景、旅游消費需求等因素分析、評判[2]，難以進行準確的定量分析。本文利用層次分析法(AHP,Analytic Hierarchy Process)，構建旅游房地產開發決策評價模型，為旅游房地產開發決策提供科學依據。

　　二、旅游房地產AHP決策分析

　　1.選取評價因子

　　選取石家莊以太平河、植物園、溫塘河等旅游資源為依托的20個旅游房地產項目(在建項目8項)為實證對象，如圖1，確定影響旅游房地產開發的22個因子，構建旅游房地產開發決策體系，分為三個遞階層次結構：決策層(A)、準則層(B)、影響因子層(C)，從而構成旅游房地產開發決策的層次結構模型[3](見表1)。

　　表1 旅游房地產開發決策評價模型層次結構

　　Tab.1 Hierarchical structure of appraisal model for tourism real estate decision-making

　　旅游房地產開發決策A

　　區位條件B1資源環境B2社會經濟B3旅游業發展B4企業狀況B5

　　土地用途C1基礎設施C2地理區位C3配套設施C4資源特異程度C5資源豐度C6環境質量C7災害防預C8政策扶持C9物價水平C10可支配收入C11市場需求C12旅游收入C13客源市場C14旅游容量C15旅游設施C16旅游區劃C17投資收益C18產品類型C19企業資質C20競爭優勢C21發展前景C22

　　2.構造判斷矩陣，并確定評價因子權重

　　評價過程中，首先確定各因子的相對重要性，并對一些評價因子進行評分，確定其權重，將定性因子定量化。依據專家意見，運用YAAHP V6.0軟件構造判斷矩陣，確定準則層B、影響因子層C各因素的權重，最后進行一致性檢驗，計算得出旅游房地產開發決策各因素的權重值及排序，見表2。

　　表2 旅游房地產開發決策評價因子與權重

　　Tab.2 Appraisal factors and weight for tourism real estate decision-making

　　目標層指標層權重因子層權重總權重排序

　　旅游房地產開發決策A區位條件B10.238土地用途C10.0630.01516

　　基礎設施C20.3130.0745

　　地理區位C30.4370.1043

　　配套設施C40.1870.04510

　　資源環境B20.143資源特異程度C50.3890.0568

　　資源豐度C60.3890.0568

　　環境質量C70.1670.02412

　　災害防預C80.0550.00821

　　社會經濟B30.048政策扶持C90.0830.00422

　　物價水平C100.250.01219

　　可支配收入C110.4170.02013

　　市場需求C120.250.01219

　　旅游業發展B40.333旅游收入C130.2940.0984

　　客源市場C140.4120.1371

　　旅游容量C150.0590.0213

　　旅游設施C160.1760.0597

　　旅游區劃C170.0590.02013

　　企業狀況B50.238投資收益C180.4730.1132

　　產品類型C190.2630.0636

　　企業資質C200.0530.01317

　　競爭優勢C210.1580.03811

　　發展前景C220.0530.01317

　　3.旅游房地產開發決策評價因子分析

　　在旅游房地產開發決策評價因子的總權重值中，排名前9位的評價因子分別是客源市場、投資收益、地理區位、旅游收入、基礎設施、產品類型、旅游設施、資源特異程度和資源豐度，他們的權重值都大于0.050，和為0.759，對旅游房地產開發能夠產生決定性的影響。其他13個評價因子能對旅游房地產開發產生一定的影響，但不具有決定性。因此，開發企業一般會選擇在旅游業發展成熟、基礎設施優越的地理區位選址及開發旅游房地產項目。

　　三、旅游房地產開發決策綜合評價

　　1.旅游房地產開發決策評價模型構建

　　影響旅游房地產開發決策的諸評價因子，只是從不同方面反映其對旅游房地產開發決策的影響。利用德爾菲和模糊數學100分制記分，構建旅游房地產開發決策評價模型，對開發決策進行綜合評價。旅游房地產開發決策評價模型為：

　　其中， 為旅游房地產開發決策的綜合評價值， 為第i個評價因子的權重值， 為第i個評價因子的評價值， =22。

　　依據旅游房地產開發決策的綜合評價值，將旅游房地產開發的可行程度分為非常可行、可行、暫不可行、不可行四個等級，見表3，得到對旅游房地產開發決策進行定量分析和定性評價，為旅游房地產開發提供針對性的對策。

　　2.旅游房地產開發決策評價模型應用

　　本文選取了石家莊河心島、西山一號等6個旅游房地產在建項目，利用旅游房地產開發決策模型對其開發決策進行評價。

　　以上石家莊旅游房地產項目中，非常適宜開發的項目有2處，分別是河心島、御溫泉度假小鎮，因具有良好的客源市場、投資收益、地理區位及旅游收入等分值較高;處于可開發等級的西山一號、恒大金碧天下、美達西山御園位于西部山前生態旅游帶，群山環繞，植被豐富，交通便利，是打造山水城市的重要組成部分，資源條件、區位優勢明顯，但由于受基礎設施及配套設施等條件限制，應謹慎決策，忌高速、大規模開發;而江南鴻郡項目因區位條件、旅游業發展等處于劣勢，不宜開發。

　　四、結束語

　　本文針對旅游房地產開發決策問題，依據外部環境及開發企業狀況兩類影響因素，選取區位條件、資源環境、社會經濟、旅游業發展、企業狀況等5個評價指標和22個評價因子，利用層次分析法構建旅游房地產開發決策評價模型，并確定各個評價因子的權重值，得出客源市場、投資收益、地理區位、旅游收入、基礎設施等9個評價因子能夠對旅游房地產開發決策產生較大的影響。同時依據評價模型的綜合評價值將旅游房地產開發決策分為非常適宜、適宜、暫不適宜和不適宜四類，對旅游房地產開發決策進行定量分析與定性評價，為旅游房地產開發決策提供科學依據，促進旅游業及房地產的融合及互動，實現旅游資源保護及社會經濟可持續發展目的。

　　參考文獻:

　　[1]曹繪嶷.海南發展旅游房地產的可行性和必要性[J].海南大學學報,2002 (9):90-95.

　　[2]余艷琴,趙峰.我國旅游房地產發展的可行性和制約因素分析[J].旅游學刊,2003 (5):74-77.

　　[3]徐建華.現代地理學中的數學方法.北京:高等教育出版社[M],2002:224-230、320-324.