城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。城市規劃論文認為房地產開發是個體經濟行為。開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。

　　《城市規劃學刊》是中國城市規劃學科最具影響力和權威性的學術期刊之一。由教育部主管，同濟大學主辦，是國家建筑類中文核心期刊，中國科技核心期刊，中國人文社會科學核心期刊，中國科技論文統計源期刊，中文社會科學引文索引來源期刊，美國國際CODEN中心授予國際刊名代碼。立足中國城市發展的現實問題，關注城市規劃學科發展最新研究成果，并兼顧與相鄰學科的交叉研究。以學術性和前瞻性為辦刊特色，以國內高校唯一重點城市規劃專業為依托，國內多家著名高校和權威性設計單位共同參與，在國內城市規劃領域具有重要的權威性和影響力，影響因子名列同類期刊前茅。

　　摘 要：簡述城市規劃與房地產開發的行為特點以及城市規劃與房地產開發的矛盾。并針對其所存在的問題進行淺顯的分析。

　　關鍵詞：城市規劃;房地產開發;和諧發展

　　如今的人們，打開報紙、雜志、電視網絡，隨處的媒體都可見到房地產產業無所不在的廣告。到處都是樓盤分析，樓價趨勢預測，房屋買賣中介，不知不覺房地產開發日益成為社會的經濟龍頭產業。房地產業是一種城市形態的產業。是社會城市化進程的一個重要表現與必然產物。房地產業的興起、發展都離不開城市這個主體環境。它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市代的發展而發展，并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市這個環境中體現也來的。因此，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系，與城市規劃有著密切的聯系。但我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差等種種原因與城市規劃的協調發展存在著不和諧之處。從最開始的長期的滯后到后來的短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍有一些矛盾存在。該如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。試圖就這一問題，進行一點淺顯的分析。

　　1 何為城市規劃?何為房地產開發?

　　城市規劃即為：研究城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據，也是城市規劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。城市規劃的任務是根據國家城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠計劃、區域規劃，以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點和建設條件，布置城市體系;確定城市性質、規模和布局;統一規劃、合理利用城市土地;綜合部署城市經濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協調地發展，使城市的發展建設獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

　　房地產開發一般則指房地產開發企業以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或申請、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。

　　2 城市規劃與房地產開發的行為特點

　　城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益;要建設好城市，必須有一個統一的、科學的城市規劃，并嚴格按照規劃來進行建設。城市規劃是一項政策性、科學性、區域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發展方向、規模和布局，作好環境預測和評價，協調各方面在發展中的關系，統籌安排各項建設，使整個城市的建設和發展，達到技術先進、經濟合理、“骨、肉”協調、壞境優美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創造良好條件。

　　而房地產開發是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發與配套建設，是一種商品生產和管理的行為。房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。

　　3 城市規劃與房地產開發的矛盾

　　兩者的出發點不同導致城市規劃與房地產之間產生的必然的矛盾：城市規劃在尋求城市發展的整體最優模式，立足于長遠考慮。而房地產開發的投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內。獲得最大利潤，市場經濟成為衡量項目可行性的重要依據。房地產開發更加著重于經濟開發，有利于城市的經濟發展。

　　以上的根本矛盾導致了現代城市建設中經常發生的一些問題。比如，對公共開發的冷落，公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發。由于缺少直接的經濟利益，很少有人參與建設。而商品房樓盤則存在過度開發現象，開發方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。

　　如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會;過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。那么如何協調發展兩者之間的矛盾，協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展是我們重點思考的問題。

　　3.1城市規劃必須有超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。

　　3.2開發方則應在委托規劃設計時，在審查資質的基礎上，設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計規劃總體意圖的建筑藝術。加強自己身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經濟效益，而不顧社會效益。

　　3.3在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，這導致了規劃部門對城市建設的一些被動。規劃行政主管部門職能的更應該強調主觀能動性，在控制性指標范圍內適當的來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，也賦予開發方更大的設計方面的自由度，同時又符合規劃要求，更好的吸引投資。

　　3.4房地產開發要服從城市規劃，同時將開發過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規劃部門，雙方共同協調解決問題。

　　4 城市規劃與房地產開發的統一目標

　　城市規劃與房地產開發兩者共同為建設城市服務，從這一點看，它們的最終目標是一致的。那么在最終目標一致的情況下，城市規劃要加強對房地產開發的管理，適應房地產開發的發展，使規劃易于實施。房地產開發更好的服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，嚴格執行各項指標，更優的體現城市總體規劃意識。總之，城市規劃與房地產開發要相互了解，協調互動，以實現城市規劃與房地產開發的良性循環。共同建設和諧發展的城市進程