唯地段論者強調(diào)房地產(chǎn)的開發(fā)成功，從第一到第三都是位置，即位置決定項目成敗。但是即使有了好的地段和充足的資金，項目也有不一定成功的可能性，因為微小的技術(shù)問題也可以影響開發(fā)的成功，這是一個從量變到質(zhì)變的過程，譬如質(zhì)量問題、進(jìn)度問題、方案選擇問題、產(chǎn)品定位問題等等。質(zhì)量問題小到可以不計，大到可以造成糾紛，引起官司甚至影響開發(fā)者的信譽和名聲;進(jìn)度可以影響銷售的最佳時機。能干的人可以從當(dāng)前開發(fā)到今后使用，考慮方案的方方面面，盡量周全，并大大降低開發(fā)成本。沒有經(jīng)驗和專業(yè)知識的人可能只管眼前，沒有主見，考慮不周，而大大增加開發(fā)和使用的成本，從而也有可能導(dǎo)致項目開發(fā)失敗。下面談一談技術(shù)管理與控制中應(yīng)注意的問題。

　　一、進(jìn)度方面的問題

　　進(jìn)度快慢直接影響開發(fā)的效益，開發(fā)期太長，工程占有的資金太久，則成本升高，這是問題之一。還有一個時機的問題，譬如，本可以趕在金九月或銀十月完工的工程，由于技術(shù)的原因，影響了進(jìn)度，錯過了最好的開發(fā)季節(jié)，拖到了一月。結(jié)果因為春節(jié)的影響，無人施工，可能延期到三月，但四月進(jìn)入了春季的梅雨季節(jié)，可能要拖到五月才能正常施工。因工程進(jìn)度的原因又影響到產(chǎn)品的銷售。這樣，人誤地一月，地誤人一年，所以進(jìn)度問題其實也并不是一個小問題。怎樣才能有效地控制進(jìn)度呢?

　　首先是樁基礎(chǔ)的施工方案和工期，其次是地下室的施工，尤其是地下室的頂板和地板的防水施工。因為主樓腳手架的影響，防水施工不能一次完成，這主要與地下室以及整個建筑方案有關(guān)，也與地下室后澆帶與沉降縫隙和施工方案有關(guān)，尤其是與外腳手架的搭設(shè)有關(guān)。因為腳手架影響地下室頂板的防水施工，防水施工不完成則影響地下室頂板的覆土施工，而覆土工作直接影響小區(qū)庭院的園林綠化施工，園林綠化進(jìn)展太慢則影響銷售的形象等，這些都是影響施工進(jìn)度的因素。如果在施工方案中采用外挑腳手架，讓地下室頂板防水施工不受影響，可以大大加快地下室頂板的園林綠化施工，從而加快工程進(jìn)度。此外，施工中還要考慮樣板房的施工對工程進(jìn)度的影響。

　　主體結(jié)構(gòu)可以5天一層樓，但后續(xù)工作要能接上。主體結(jié)構(gòu)除了材料的供應(yīng)要及時之外，驗收的工作也要跟上，資料工作要及時并全面，有了好的資料和工程質(zhì)量、安全文明等還可以申報評優(yōu)秀工程。除此之外，還要有一個好的施工方案和施工方法。舉例來說，如果小高層有塔吊施工，當(dāng)主體封頂后，將需要運送的大宗物件盡早運到工作面，如屋面材料、墻體材料、電梯機房內(nèi)重型物品等;然后盡早將塔吊拆除。這樣不僅可以加快工程進(jìn)度，而且可能降低開發(fā)成本。結(jié)構(gòu)封頂后，電梯即具備安裝條件，需盡快完成室內(nèi)電梯的安裝并投入使用，用它解決垂直運輸問題，并盡快將施工電梯拆除。因為施工電梯是最影響施工進(jìn)度的，它影響窗的安裝和墻面收口，影響外墻面的抹灰和涂料施工，直接影響外架的拆除和形象進(jìn)度。在電梯投入使用前，用施工電梯將主要墻體抹灰材料運送至工作面。室內(nèi)電梯投入使用之時，就是室外電梯拆除之日。這是加快進(jìn)度縮短工期的關(guān)鍵，同時也可以較大地降低工程成本。當(dāng)工程完成之后，再調(diào)試電梯，完成驗收。

　　二、質(zhì)量方面的問題

　　一個大型住宅小區(qū)，有大面積的地下室或半地下室時，容易發(fā)生質(zhì)量問題，除了常見的屋頂及窗框滲漏之外，就是地下室的沉降縫、后澆帶的設(shè)置和處理。防滲漏之所以發(fā)生質(zhì)量問題，一方面是因為現(xiàn)在的設(shè)計師大多缺乏防滲漏設(shè)計的經(jīng)驗，另一方面是建筑師主要關(guān)注的是造型、外觀、建筑風(fēng)格及如何標(biāo)新立異而忽視了防滲漏的技術(shù)設(shè)計。

　　而設(shè)置沉降縫或后澆帶可以將主體建筑與地下室分開，但覆土層對縫的要求很高，很難處理。后澆帶可以解決加荷過程中地下室底板和頂板在不同荷載下引起開裂的問題，但后澆帶的封閉導(dǎo)致板面積加大，引起的膨脹變形積累而產(chǎn)生的板面開裂，導(dǎo)致滲水的質(zhì)量問題，是大型地下室開發(fā)所必須引起足夠重視的問題，也是常常被人們所忽視的質(zhì)量問題。

　　窗的滲漏是常見的質(zhì)量通病。因為窗是外墻的一部分，它要經(jīng)受風(fēng)吹雨打、日曬雨淋、氣候變化的影響，所以。只要有點質(zhì)量問題，就非常容易發(fā)生滲漏。窗的防滲漏的常規(guī)做法是留窗洞，安裝窗，打發(fā)泡膠、抹灰、打膠封閉等。外墻窗容易滲漏的原因之一是因為做法太簡陋了。問題在于這種常規(guī)做法的窗洞，美歐施工窗帶，所以窗洞有誤差，造成局部發(fā)泡膠太厚和發(fā)泡膠高出窗平面太多，影響發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水效果。增加窗帶，可以保證窗洞口尺寸準(zhǔn)確，能保證發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水質(zhì)量，可以減少投訴，增加開發(fā)公司的質(zhì)量信譽。

　　屋頂?shù)姆罎B漏，除了結(jié)構(gòu)板的整體澆灌不留施工冷縫之外，防水層之下要做結(jié)合層，以確保防水層與基層的結(jié)合牢固;防水層之上要做隔離層和保護(hù)層，以確保防水層不因保護(hù)層的變化而受到損壞。否則，很難保證防水層的質(zhì)量效果，也就難免有屋頂滲漏的機會。

　　三、方案方面的問題

　　因為方案大小各不同，沒有固定的模式和標(biāo)準(zhǔn);所以只簡單地談一談對大盤方案的初步看法：在一個幾萬平方米的地盤上搞開發(fā)，若干棟多層、小高層、高層圍合一個半開放式的花園庭院，構(gòu)成一個住宅小區(qū)，這是一個常見的極其普通的沒有創(chuàng)意的方案。盡管做成半地下室，可以部分解決地下停車的通風(fēng)排煙問題，但它并不是一個最經(jīng)濟的方案。因為整個花園都架空在半地下室上，重達(dá)30t的消防車要從架空的、覆有近1米厚土的地下室頂板上繞一圈，其經(jīng)濟性就不是最佳的。所以建筑物與地下室連在一起，不分開則可能沉降不均勻引起地下室頂板開裂造成滲水;分開又導(dǎo)致太多的沉降縫非常難以處理等。其實，還有更經(jīng)濟合理的方案可供參考，仍然是半地下室，但消防車道不從架空的人造花園內(nèi)走，30 t的消防車直接走在地坪上，并能達(dá)到消防驗收之要求。可減少既要覆土，又要承受消防車重量的地下室頂板面積達(dá)上千平方米之上，從而降低開發(fā)成本，縮短工期;并能加大半地下室的通風(fēng)排煙能力，增加架空層的商用面積，同事，可以解決最為棘手的沉降縫問題，這種做法只要設(shè)計院在原設(shè)計的基礎(chǔ)上調(diào)整一下設(shè)計方案即可，其實這種改變也不大，基本可以保持原來的設(shè)計風(fēng)格。