這篇房地產核心論文發表了小產權房合法化問題的思考，小產權房是相對國有土地的大產權房而言的，是指在某集體入地上建造的房屋，近年來由于小產權房改造利用出現的問題很多，論文從立法層面分析了小產權房的合法化。

　　【摘 要】我國目前的法律與政策對小產權房原則上采取了禁止或限制的態度，但越禁越多，越限越多。其原因何在，出路何在。本文重點從利益分析角度對其合法化進行了論證，并提出了處理小產權房的對策。

　　【關鍵詞】房地產核心論文,小產權房,合法化,利益分析

　　一、小產權房的界定。

　　小產權房并不是嚴格意義上的法律用語。小產權房，是相對大產權房而言的。“大產權房是國有土地上建造的、在市場上流通的商品房，其流通不受限制;而小產權房是在集體土地上建造的、主要是出讓給城市居民的房屋，其流通受到法律限制或禁止。”若作具體區分，又可以分為集體建設用地上的小產權房、宅基地上的小產權房和農用地上的小產權房。本文探討的是前兩種形式的小產權房，統稱為集體非農用地上建設的小產權房。小產權房與大產權房相比存在諸多“不合法”：第一，用地不合法。小產權房直接在集體土地上開發建設，未經過國家征地程序，未辦理土地出讓手續并未按規定上繳給國家土地出讓金和稅費，屬于非法用地。第二，開發建設程序不合法。開發建設和出售商品房，需要具備土地使用證、規劃許可證、開工證、預售許可證、銷售許可證齊全。而小產權房的開發建設均無相關手續。第三，產權不合法。在我國只有縣級以上人民政府房產管理部門才有權頒發房屋所有權證書，而小產權房實質上是無產權。

　　二、利益分析角度下論證合法化。

　　在立法層面，國家對集體建設用地的嚴格管制，而在政策下，小產權房是亦被禁止，這也正是“合法化”的前提。

　　(一)小產權房的利益及利益主體。

　　利益是人類個別地或在集團社會中謀求得到滿足的一種欲望或要求，因此人們在調整人與人之間的關系和安排人類行為時，必須考慮到這種欲望或要求。追求利益是人類最一般、最基礎的心理特征和行為規律。利益是多元的，社會關系是紛繁而豐富的，不同的社會關系表現出不同的利益傾向;同時，不同的社會主體又有不同的利益追求。因而，利益沖突是客觀不可避免的，這正是法律介入的動力。法律必須在這些沖突的利益之間進行選擇調整，而不能一視同仁。利益又是有主次之分的。并非所有的利益都處于同等重要的地位，以社會主體的地位不同和社會矛盾的主次之分，相互沖突的利益也表現出主次性。要調整好各種不同利益，就要了解和認識利益，而認識利益必須區分有哪些利益主體。有學者將小產權房中涉及的利益細分為：“居住生存利益、不動產財產利益、集體經濟組織級差地租利益、農業利益、農村社會保障利益、房地產企業商業利益、國家建設用地利益、國家土地級差地租利益等”。本文將其中的主要利益歸納概括為：購房者利益、農民及集體經濟組織利益、地方政府利益和房地產開發商利益四大類。相應的利益主體為：購房者、農民及集體經濟組織(村委會)、地方政府、房地產開發商四類。

　　(二)法學視野中的利益衡量分析。

　　利益總是與利益衡量相關聯著。“法律不僅是一個邏輯結構，而且是各種利益的平衡。作為利益法學出發點的一個根本的真理是法的每個命令都決定著一種利益的沖突。法起源于對立利益的斗爭。法的最高任務是平衡利益”。因此，通過對各方利益的衡量最終確定應保護的相關利益者，這是法律的最終目標。利益衡量的內容，是對各利益重要性之評價及利益的選擇和取舍。龐德認為，利益可以劃分為個人利益、公共利益和社會利益，在對利益進行評價和平衡的時候，需要在同一平面上對各種利益進行比較和衡量。即是說，只能是個人利益與個人利益之間進行比較，社會利益與社會利益之間進行比較，而個人利益絕不可直接與社會利益進行比較。在此基礎上，龐德提出了各種不同利益的比較方法，就是將就是將各種利益“化約為最一般的形式”，也就是社會利益的形式進行比較。他認為：“當我們正考慮要確認什么樣的主張或要求、在何種限度內確認、什么時候去試著調整那些在某個新方面和新情況下沖突交錯的主張和要求時，將個人利益歸人社會利益，并這樣去權衡它們是非常重要的”。

　　在小產權房的開發建設中，上述主體的利益都是龐德所講的個人利益。因此，如果需要衡量各方利益而作出做后的利益選擇的話，必須將他們“化約”為一般的社會利益之中。從利益主體上講，如果小產權房合法化，則集體經濟組織利益、農民利益、購房者利益得到了保護，而地方政府利益和房地產商利益受損。如果小產權房被禁止，則出現相反的結果。住房問題是關系社會安定和諧的大事，從社會利益的高度考慮，商業利益等個人利益因該讓位。顯然，農民集體利益和購房者利益與政府利益和開發商的商業利益相比，前者更值得保護。

　　小產權房合法化也符合法律的終極價值目的——公平正義。羅爾斯認為，正義的一個原則是有利于社會之最不利成員的最大利益，盡管這可能損害某些人在經濟利益和財富分配方面的權利。利益衡量的價值選擇目標與社會的公平正義應該是保持一致的。法律的目的是平衡個人和社會利益，實現利己主義和利他主義的結合，從而建立個人與社會的伙伴關系。為了維護參與其中的多方主體的利益，肯定有利益的犧牲者，站在社會利益的高度，通過比較衡量，購房者、農民集體的利益更有保護的必要。也就是說，小產權房合法化是自然理性的選擇。

　　三、小產權房的解決途徑。

　　(一)對現有小產權房的解決。

　　小產權房不僅牽涉到相關主體的利益，更關系到巨大的社會利益。在處理現有小產權房時，應當堅持在維護農民利益、考慮購房者利益和盡量不拆除、符合城市建設規劃等基本原則的前提下解決。從保障民生角度提出如下解決辦法：

　　第一，轉變為正規商品房。建議經政府批準，開發商補交土地出讓金等有關稅費，住戶補交有關交易稅費后，進行房屋登記并頒發房屋所有權證。第二，轉變為保障性住房。參照保障性住房的規定，購買者在補辦相關手續后，可以發放房屋產權證，使其享有類似經濟適用房購買者的有限產權;第三，以“共有產權”模式改造。由于小產權房的致命弱點在于沒有向政府交納土地出讓金等稅費，因此在改造已有的小產權房時，政府可以以欠繳的土地出讓金等稅費補作為共有份額。可按個人與政府的出資比例，共同享有房屋產權，即形成購房者與政府按份共有的產權模式。

　　(二)解決小產權房問題的制度出路，即改革集體非農用地使用權制度。

　　小產權房的問題不單是“房”的問題，更主要的是“土地”的問題，是是否允許集體非農用地流轉自由的問題。若要從根本上解決小產權房問題，還有待于集體土地制度的改革，徹底改變現行的城鄉土地二元結構，歸還集體土地所有權應有的完整權能。建議在增訂《物權法》、《土地管理法》時，增加“允許集體非農用地使用權流轉，逐步建立城鄉統一的土地市場”的條文。同時頒部《集體建設用地使用權流轉管理辦法》、《宅基地使用權流轉管理辦法》等配套法規，解決集體土地在流轉的根本性問題。

　　本文僅僅針對法律問題進行思考，除此之外還需要有一系列相關的政策、配套制度與之相結合，才能真正彌補現行法律法規的空白，規范集體非農用地上建設的小產權房流轉，才能最終改變我國“小產權房”的尷尬處境。

　　參考文獻：

　　[1]王洪亮：《小產權房與集體土地利益歸屬論》，載《清華法學》，2009 年第 5 期。

　　[2]任輝：《利益衡量視角下“小產權房”的出路》，載《西南政法大學學報》，2009年第1 期。

　　[3]王德山、姜曉林：《小產權房問題研究》，法學雜志，2008 年第6 期。

　　推薦期刊：《法治研究》(月刊)(原：律師與法制)創刊于2007年，由浙江省委政法委主管，浙江省法學會主辦。