摘要：綜合性、超大型建筑越來越多，由于原有房產測量的規定和方法不能適應這些設計獨特的建筑物，所以只能在測繪工作中根據實際情況依據現有的規范、方法結合實踐中積累的經驗，提出相應的處理方法，以確保此類房屋面積測算結果的合理、公正、準確。

　　關鍵詞：綜合性,超大型建筑,房產測繪

　　坐落于本市中心廣場西北角的某大廈，是本市地標性建筑，該幢建筑設計總層數有69層，設計高度有 450米，用途有商業﹑影院﹑酒店﹑辦公等功能，總建筑面積約有30萬平方米，目前是江蘇第一高樓﹑世界第七高樓。

　　由于該幢建筑集眾多功能于一體，造型新穎獨特，且形狀不規則，所以在對其進行建筑面積測算時有尺寸丈量困難、測算功能區如何劃分、共有共用部位認定和怎樣分攤以及面積測算認定都具有一定的難度和繁雜性，并且遇到許多前所未遇的難題。本文就此大廈房屋面積測算中遇到的問題加以探討，提出相應的處理方法，以確保該幢房屋面積測算結果的合理、公正、準確。

　　一、 測繪項目的具體情況

　　本幢大廈規劃設計情況為：地下四層是車庫和設備用房，其中負一層夾層為商業;地上副樓23層為辦公;主樓 1-8層為商業用房和酒店用房，其中在5-6層還設計有電影院，電影院兩層相通(含夾層)，與商業有隔墻相互區分;主樓9-35層為辦公(其中有兩層避難區)，36-65層是酒店用房(其中有層避難區)，59層是觀光層(有電梯直達)。該幢建筑外形設計新穎，形狀奇特，其每層的玻璃幕墻形狀都不相同，整幢建筑從視覺上看非常具有現代感。但是從測繪計算的角度上看就增加了難度和工作量。該幢建筑用途多﹑設計復雜，一層商業的核心筒內僅不同用途的電梯就有30部，另外還有自動扶梯3部，副樓電梯8部，商業內部使用電梯7部，酒店內部使用電梯2部，以及數量更多的樓梯﹑管井﹑機房﹑設備間等共用部位，實地測量的工作量和計算的復雜性可想而知。由于整幢建筑主體結構施工后就開始裝修，基本上施工與裝修同時進行，為了保證測繪計算的準確和精度要求，現場測量盡量在裝修前進行，這就加大了現場測繪難度，測繪時間前后用了一年半左右。根據以上情況綠地廣場﹑紫峰大廈測算時分為3個功能區﹑59個分攤區﹑6種墻體的厚度。

　　二 、測繪計算的思路和方法

　　1. 本幢大廈體形巨大，外形不規整，在外業的實地測量上就不能使用傳統的丈量方法。這里主要采取實地數據與CAD數據校驗的方法。首先要確定作為全樓支撐的立柱樁是否在設計的位置上，這通過現場柱與柱的測量就可以確定，然后在此基礎上通過柱與其它部位的位置關系就可以確定圖形尺寸。通過現場測量尺寸與CAD圖形截取尺寸的比較判斷設計圖紙與實地是否一致。由于測繪周期較長，問題較多，因此采取記工作日志的方法，詳細記錄每次的外業情況，以便日后的問題處理和面積計算。

　　2. 本幢大廈的外立面是用不同的預制鋼窗型材圍合而成，這就造成每一層面都不相同，在分層分戶計算機操作界面上每一層面必須顯示出來，內業工作量非常大。為了盡量減輕工作量，提高工作效率，這里主要是通過現場測繪與設計圖紙比較，找出其設計規律，在每一層的標準層面上預留出每層相同的部位，然后在此基礎上復制到每一層面上，再分別繪制每層的圖面，這樣處理的關鍵是要對現場和圖紙非常熟悉，知道每一層的相應變化。

　　3.內業計算時采取相同坐標軸的方法，即在分層分戶計算機操作界面內建立與設計方案相同的坐標軸(如下圖)。本幢大廈的主樓﹑副樓﹑商場﹑酒店都有自已的坐標軸，而這些坐標又相互關聯，形成了復雜的坐標軸網，在畫圖提取數據時這些坐標軸網將發揮作用。有了這些坐標軸網將有效提高測算時準確度，和及時發現問題。

　　三、 測繪計算時遇到的問題和處理方法

　　由于本幢大廈的設計超前﹑用材新穎，許多部位的認定在《房產測量規范》、建設部(2002)74號文《關于房屋建筑面積與房屋權屬登記有關問題的通知》和《南京市房產面積測算規則》中沒有可直接引用依據和標準，所以在面積的認定上存在許多困難。這里主要是把出現的問題盡量參照現有的規范和標準，拿出自己的意見匯報給技術部的領導和所領導經研究最終得出以下處理意見。

　　1. 本幢大廈裙樓的外立面是由玻璃幕墻和框架內結構墻體組成,在墻體外有鋼架支撐并掛上石材,其外部距內部框架墻體約有50公分,現測繪計算時墻體按什么標準取值。

　　處理意見：根據《房產測量規范》(8.2.1)規定，玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。因此，該玻璃幕墻按實際厚度計算，外掛石材視其為裝飾不考慮其尺寸，仍按框架內主墻體厚度取值計算。

　　2.本幢大廈主樓外立面是由預制鋼窗型材圍合而成，這些預制鋼窗是由不同尺寸的標準型材組成，由于內部裝修時無法使分隔墻與外墻閉合，留有空隙，現測繪計算時墻體按什么標準取值。

　　處理意見：外立面是由預制鋼窗型材圍合而成，因此按預制鋼窗的尺寸取值，分隔墻與鋼窗有空隙處，取內部分隔墻延長線與外墻的交點。

　　3.副樓一層機房的進出風口處，無外墻以百葉圍護，內部無隔墻，現測繪計算時墻體按什么標準取值。

　　處理意見：以百葉為圍護外墻計算。

　　4.一層商業大廳原預測時把部分面積作為共用面積計算，但實地并無界線分割。商業大廳為跨越層的挑空大廳，大廳內各層商業由自動扶梯相聯，自動扶梯各層相互交錯，現如何計算面積.

　　處理意見：由于該商業部分未分割出售，為整體經營的商場，因此上述實地無界線的共用面積應作為各層套內面積。挑空部位為上空，一層自動扶梯歸入大廳，其余層面自動扶梯按其外圍水平投影計算面積。

　　5.裙樓商業內有的隔墻上增加了保溫隔熱材料，在墻體厚度取值時是否考慮其厚度。

　　處理意見：增加的保溫隔熱材料視其內部裝修，墻體仍按原設計厚度計算。

　　6.商場的6，7樓建有電影院，電影院兩層間有內部相通的樓梯，該影院未出售，開發單位準備將其作為自有產單獨登記，是否可以把電影院從商業內劃出，新建分攤區計算面積。

　　處理意見：由于電影院與商業間有墻體分割，且影院上下兩層間有可供通行的內部樓梯，可以單獨計算。

　　7.本幢大廈的主體結構該怎樣認定。

　　處理意見：本幢大廈的結構在副樓計算時認定的是鋼筋混凝土結構，并已提供了成果，現主樓核心筒部位為鋼筋混凝土承重，其余部位的主要承重構件是用鋼型材，根據《房產測量規范》及設計單位提供結構說明計算.可認定為鋼﹑鋼筋混凝土結構。

　　8.在地下室的主墻體內又建了一道薄墻，認定墻體厚度時是否要考慮。

　　處理意見：由于此墻是在地下層內緊貼外墻而建，主要是起到防潮﹑美觀的作用的，并非承重主墻，計算外墻厚度時可以不考慮。

　　9.本幢大廈裙樓副樓設計層高2.4米，主樓設計層高4米，這就出現了當圖面顯示主樓高度為5層時，在相同的高度副樓已經是7層了，內業計算時圖面如何處理。

　　處理意見：作圖時以主樓的層面為主，當主樓與副樓交界處發生變化時，主、附樓分別出圖，并注明所屬樓層，交界處墻為零。

　　10.在現場測繪過程中發現有一些地方已經封閉，形成人無法進入的封閉空間，但在圖紙上并無明確的用途。這些主要出現在核心筒內以及有明確用途的公用部位結合處，通過與施工單位了解和現場察看，這些封閉部位均為不規則形狀的尖角處，既無法利用又影響美觀和安全，因此施工時將其封閉起來的，這些部位該如何認定.

　　處理意見： 如面積較小可以并入相鄰功能部位面積(套內或共用)， 面積較大的，根據設計單位出具的設計用途說明處理，無法明確用途的可作為不分攤的共用面積。

　　現在的測繪過程中出現了一種“無效面積”的概念 ，從字面理解就是沒有使用功能，無實際意義的面積，但在《房產測量規范》和 《南京市房產面積測算規則》中規定，房屋面積測算包括房屋建筑面積﹑共有建筑面積﹑產權面積﹑使用面積等測算，并沒有“無效面積”的解釋。筆者認為一幢建筑物從設計之初就是為了滿足某種使用功能而建造的，在面積測算認定時只有計算建筑面積和不計算建筑面積之分，并沒有無效和有效之分。對上述部位的認定處理，應以設計單位的說明為依據，而不能簡單的以“無效面積”而論。

　　四、結束語

　　隨著社會的發展，設計新穎﹑超大型﹑綜合性的建筑越來越多，這也對房地產測繪工作提出了更新﹑更高的要求，我們只有通過不斷的學習，提高自身的業務素質，與時俱進，才能更好為社會經濟建設做出貢獻。

　　參考文獻：

　　1. 國家質量技術監督局2000-02-22發布，2000-08-01實施，中華人民共和國國家標準《房產測量規范》GB/T17986.1-2000。

　　2. 建設部(2002)74號文《關于房屋建筑面積與房屋權屬登記有關問題的通知》。

　　3.寧房管(2006)235號文《南京市房產面積測算規則》。