房地產行業的典型特點之一是資金密集，對于行業企業來說，融資是經營管理領域的一個重點和難點。隨著房地產行業增速的持續放緩，行業企業融資難度以及風險不斷增大。在此背景下，對于房地產企業融資模式創新進行全面探討具有十分重要的意義。本文對于當前房地產企業主要融資模式進行了簡單介紹，圍繞房地產企業融資模式方面存在的典型性問題，提出了具體的解決策略。

　　關鍵詞:房地產企業;融資模式;風險;問題;創新

　　一、引言

　　經過多年的高速發展，目前房地產行業已經步入了新的發展階段，隨著行業供求形勢的逐步轉變，行業的景氣指數不斷下降，這給行業企業的經營發展帶來了巨大的壓力。房地產是資金密集型行業，融資毫無疑問是房地產企業生存發展的生命線，在行業發展不景氣的背景下，房地產企業的融資成本及難度不斷攀升，如何進一步創新融資模式，成為房地產企業經營中不能夠回避的課題。

　　二、房地產企業融資模式介紹

　　(一)銀行貸款

　　銀行貸款是目前房地產企業最為主要的融資模式，從規模來看，房地產行業銀行貸款金額高達4萬多億人民幣，從比例來看，絕大部分行業企業銀行貸款占到了企業融資金額的60%以上。房地產企業融資金額比較大，而銀行資金實力較強，能夠較好地滿足房地產企業的巨額融資需求。房地產企業銀行貸款模式主要分為抵押貸款以及信用貸款兩大類別，前者一般以房地產企業開發項目的權益作為抵押物，后者則不需要抵押。

　　(二)發行債券發行債券是指企業按照法定程序，向投資者發行債券進行融資的行為，目前債券融資是房地產企業的重要融資方式之一。從統計數據顯示，僅僅在2019年上半年，房企境內外債券類融資總額就高達4000多億元，其中海外債呈現出快速增加的勢頭。我國房地產企業債券融資的好處在于資金成本較低、還款期限較長，房地產企業可以利用債券融資更加靈活地開展投資，缺點在于債券發行手續復雜，對于房地產企業各方面的要求比較嚴格，只有上市房企、規模較大的房企才能發行債券，對于中小型房企來說，債券發行的門檻太高，很難通過這一模式進行籌資。

　　(三)股權融資

　　按照資金來源劃分，股權融資可以分為外源增資和內源增資。外源增資即通過引入新股東，增大公司資本實力，實現公司的發展戰略和行業資源的整合。內源增資是通過原有股東增資，使股東的股權比例保持不變或者發生一定的改變，增加企業的資本金。股權融資可以是通過公開市場發售，也可以是企業自行尋找特定的投資人，前者主要是對于上市房地產企業而言。對于房地產企業來說，股權融資的好處在于不需要承擔還本付息成本，財務壓力比較小。

　　三、房地產企業融資模式方面存在的問題

　　目前房地產企業融資模式方面存在的問題比較多，其中比較主要的問題包括以下幾個方面。

　　(一)融資方式比較單一

　　對于房地產企業來說，目前單一的融資方式很難滿足企業發展的資金需求。從我國房地產企業的融資情況來看，雖然隨著時代的發展，房地產企業融資方式不斷創新，但是對于大部分的房地產企業來說，真正能夠利用的融資模式有限，目前銀行貸款依然是最主要的融資模式，債券融資門檻比較高，融資額度也比較有限;上市融資對于很多房地產企業來說更是可望而不可即。融資方式單一給房地產企業融資帶來的負面影響很大，不僅僅容易導致融資風險過于集中，也容易導致融資需求難以得到較好的滿足，影響企業業務發展。

　　(二)融資風險失控

　　目前房地產企業融資風險失控的問題越來越突出，導致這種情況出現的原因主要有以下兩個方面:一方面，房地產企業融資難度越來越大，房地產企業無法順利融資，企業資金缺口巨大，導致了企業出現現金流危機，項目建設因為資金短缺無法推進，成為企業經營失敗的導火索;另一方面，房地產企業融資成本不斷攀升，最近幾年，銀行貸款利率以及債券利率都呈現出不斷攀升的趨勢，給企業帶來了巨大的還款付息壓力，很多企業因為承受不了較高的融資成本而陷入了經營困境之中。

　　(三)融資模式創新環境不佳

　　當前房地產企業融資模式創新的環境并不是很好，在國家提出“房住不炒”，加大對于房地產行業調控力度，穩定房價的大背景下，房地產企業外部生存環境并不理想，這也導致了房地產企業融資模式創新受到了很大的限制。另外，我國資本市場、債券市場、貨幣市場等還不夠完善，這對于房地產企業融資模式的創新也是一個不利影響。

　　四、房地產企業融資模式創新策略

　　房地產企業在融資模式的創新過程中需要考慮的因素很多，本文在對于相關研究文獻進行梳理分析的基礎之上，提出以下幾個方面的創新策略。

　　(一)拓展融資方式

　　房地產企業需要積極拓展融資模式，除了傳統的房地產開發貸款、股權并購貸款、民間借貸等模式之外，還需要積極嘗試CMBS、REITS、ABS、境外債券融資、信托融資等模式，從而實現融資方式的多元化，有效分散融資風險。舉例而言，CMBS是指房地產企業與債權銀行合作，將房地產企業的抵押貸款證券化，從而獲得融資。REITS是指房地產信托融資，這種融資方式是指信托機構向公眾進行定向融資，把融資所獲得的資金提供給房地產企業使用。

　　(二)做好融資風險控制

　　房地產企業需要構建完善的融資風險管控體系，對于融資風險進行及時的識別、評估，針對不同的風險采用不同的應對策略，從而有效控制企業的融資風險。房地產企業融資風險的管控過程中，需要對于融資成本進行重點分析，以保證企業財務成本能夠控制在可以承受的范圍之內。還需要對于還款期限進行合理安排，避免出現還款期限過于集中的情況，保證企業資金鏈的穩定性。

　　(三)優化房地產企業融資模式創新環境

　　房地產行業是我國的支柱產業，更是很多地方政府財政收入的主要來源，在堅持房地產調控原則不動搖的情況下，也需要盡可能地給房地產企業融資模式創新提供良好的外部環境。我國要以金融體制改革、普惠金融體系建設為重要的切入點，實現我國金融市場的更加完善，讓房地產企業能夠在融資方式層面有更多的創新空間以及選擇余地，從而保證企業的融資順暢。

　　(四)做好自身債務結構分析

　　債務結構分析是房地產企業在創新與選擇融資方式的過程中必須做好的工作，每一個房地產企業的債務結構都不盡相同，這就意味著沒有一個能夠普遍使用的融資模式，房地產企業融資模式的創新一定要與自身的債務結構相契合。如果房地產企業資產負債率居高不下，在加快存量物業去化，提升公司盈利能力的同時，需要積極嘗試股權融資，降低負債水平。考慮到房地產項目開發周期一般為2～3年，還需要特別關注長期債務與短期債務結構分析，做好負債結構與資產結構相匹配，避免因債務結構不合理形成還款壓力。

　　五、結語

　　對于房地產企業來說，融資工作非常重要，企業管理者需要根據經營發展的需要，靈活進行融資模式的創新與選擇，從而滿足企業發展所需資金，控制好企業融資成本以及風險，給企業的健康發展提供良好的保障。

　　參考文獻:

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　　作者：李軍