這篇房產管理論文發表了我國小產權房問題的背景、現狀和出路，我國的“小產權房”問題錯綜復雜，本文從背景，現狀，存在問題，現有政策和我們對于這一矛盾的個人建議幾個方面對我國小產權房問題進行探討。

　　摘 要 “小產權房”問題是在我國土地城鄉二元化的歷史環境下產生的，隨著日益繁盛的房地產市場問題與矛盾而日益加劇的現象。“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的極大區別，外國也根本不存在所謂的“小產權房”問題，這使得我們也無借鑒可用。究竟該如何妥善處理這一矛盾，是當前我國政府和法律不得不面臨的一個問題和挑戰。

　　關鍵詞：房產管理論文,小產權房,相關政策,解決方法

　　一、我國小產權房存在的背景和誘因。

　　(一)城鄉二元土地所有制下，農村集體土地所有制的被動性。

　　在我國城鄉土地二元化的體制下，集體土地所有者與國有土地所有者之間權利是完全不對等的。我國《土地管理法》第43 條、第 44 條明確規定，不論任何單位及個人進行工程建設并且需要使用土地的，必須依法按照規定程序申請，才能合法使用國有土地;將農用土地變性為建設用地的，或者工程建設需要占用土地的，必須按照法律法規有關要求辦理變性轉用手續。由此可見，對于農村集體而言，他們本身并不擁有集體土地產權，至少在完全意義上的土地產權不可能擁有，因而在土地流轉市場里邊是不可能存在農村集體所有土地的。而小產權房的出現，不僅從根本上打破了政府壟斷土地一級市場的格局，同時也是農民和農村集體參與土地資源優化配置，分享工業化和城市化發展中土地增值收益的必然結果。

　　(二)城鎮化快速發展加速了住房需求，進而促使城市房價迅速提高。

　　我國工業化、城市化快速發展，大量農村剩余勞動力轉移到城鎮和非農產業就業，雖然解決了“兩化”發展中對勞動力的需求，但也加劇了城市的各種負擔，對住房的需求首當其沖。市場規律的作用下，隨著需求的增加，房價也“一路高歌”。大量的中低層次消費者只能把視線轉移到在價格上有很大優勢的小產權房上來解決“住房難”的問題。

　　小產權房的存在對多方的利益化是其存在的現實條件。對政府而言，其解決了一部分中低層居民的住房問題，緩解了政府壓力。對農民和鄉鎮集體而言，小產權房的收入雖然遠低于城市的商品房，但其實農民和農村集體組織的獲利遠遠地高于土地補償款。對購房者而言，其能夠以低廉的價格在房價極高的城市周邊解決住房問題，自然獲利。

　　二、當前我國政府和各地政府關于小產權房的相關政策和試行辦法評價。

　　解決小產權房的問題并不是近幾年才被關注和重視起來的，政府從上世紀末就開始著手提出相關政策以解決這一問題。而近年來小產權房問題“不輕反重”的走勢，也對政府盡快提出解決之道提出了緊迫性。

　　2010 年 1 月 28 日，全國國土資源工作會議明確了國務院對處理小產權房的要求：一是所有在建和在售的小產權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房進行普查;三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理政策。

　　2011 年 5 月國土部出臺《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農村集體土地興建公租房，嚴肅查處“小產權”房，維護良好的管地用地秩序。

　　當年 11 月 10 日，國土資源部、農業部等部門提出相關意見明確提出，違法宅基地和集體建設用地必須依法依規處理后才可登記。對于農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城市居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。

　　通過近幾年的政策傾向可看出，政府基本上是從農村土地利用方面反復強調小產權房的不合法性，政策目標主要是要禁止小產權房建設和銷售。這樣的做法顯然存在著一定的問題和不足。

　　1.在未找到解決小產權房問題的合理路徑的情形下，一味的要求“禁止”、“查處”，只能是“治標不治本”，難以達到預想中的結果。“小產權房”的存在是在我國城鄉土地二元化的特點下出現的，是農民和農村集體追求土地利益平均化，要求分享工業化、城鎮化建設成果的產物，若政府不能合理的解決這一矛盾，為農民謀取相應的利益，那么關于查處、禁止小產權房交易的規定只不過是口號，難以貫徹執行，“強制實施”只會帶來一系列的社會矛盾。

　　2.強拆、沒收、停建等強硬做法勢必導致社會資源的浪費。

　　通過調研報告顯示，各地政府在執行相關政策時做法各不相同，其中采取的政策大部分是強拆、沒收和停建，這其中有 72%的建筑物并沒有被復耕，而是被閑置在村落里，造成了土地資源、建設資源的嚴重浪費。同時，在人地矛盾激化下，這種做法只會進一步抬高城市內房價的提高，導致社會的不和諧。

　　三、各地對待和處理小產權房問題的方式政策。

　　由于國家層面上對小產權房的解決沒有一個統一的、規范的處理政策和法律規定，使得我國各地對于小產權房問題在落實上采取了各不相同的方式。

　　(一)以強令拆除和沒收為主要手段。

　　在我們的調研過程中，采取這種方式的地區主要是北京和海南。以北京為例，2007 年，北京是政府對房山區青龍湖鎮的違法建筑和宅基地的濫用情況進行整治，最終拆除了大批的小產權房，退還了非法占有的集體土地，并對建設、施工單位處以罰款并沒收非法所得。另一個案例則是被稱為國土資源部“一案一處理”新政的“第一大案”。北京 2010 年對小產權房“水岸江南”的強制拆除。

　　(二)建立試點改革，嘗試尋找“小產權房”的合理解決途徑。

　　有部分地方結合地方特點，在若干個小城鎮進行改革試點工作，典型地區為上海和成都。以上海為例，上海的解決方式主要由兩部分組成，一是開展“增減掛鉤”工作。選擇上海市條件成熟的鄉鎮開展城鄉建設用地增減掛鉤工作，通過建新、拆舊和土地復墾，實現試點內建設用地總量不增加，耕地面積不減少，用地布局更加合理。二是發展建設用地使用權有償使用與流轉試點鎮。

　　允許試點鎮的集體以出讓、出租等形式對集體建設用地進行有償使用，所得利益歸集體所有，并允許土地使用人將集體建設用地流轉，以減少在處理小產權房問題中的阻力和矛盾。

　　(三)分層次分情況處理。

　　這種情況典型的是深圳。深圳在 2009 年出臺的《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》中規定“經普查記錄的違法建筑，市政府應當區別其違法程度，根據本決定以及土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產權、依法拆除或者沒收臨時使用等方法，分期分批處理”。同時，深圳有關負責人也表示，全市已經通過兩次農村城市化改造，土地所有權已經從二元結構轉變為一元結構，所以全市農村城市化歷史遺留違法建筑問題在本質上不同于小產權房，深圳市已不存在所謂的“小產權房”問題。

　　各地在處理小產權房問題上解決方法的多樣性也從實踐上對國家層面盡快制定統一、明確的法律規范提出了要求。

　　四、解決我國小產權房問題的原則和方法探究。

　　小產權房問題錯綜復雜，解決起來不能只是簡單地提出具體的強制性執行命令。首先應該結合民法中《物權法》和《土地管理法》，以《憲法》為監督機制，秉持一定的基本原則。

　　(一)堅持以人為本原則。

　　小產權房涉及到政府、農村集體組織、開發者、購房者等諸多主體利益，這就為解決這一問題提出了最基本的要求“必須堅持以人為本”，兼顧和平衡各方利益關系，走科學的解決之道。在處理小產權房問題時，既要嚴格依照法律和政策辦事，也要考慮到各方的現實利益，堅持“以人為本”，盡量使得利益均衡化，懷“始終代表最廣大人民群眾的根本利益”之心把握好處理該問題的總方向。

　　(二)堅持公平，等價原則。

　　在《憲法》中，“農村土地集體所有制”和“城市土地國有制”是并立、同等地位的兩種土地所有制。而我國現有的土地政策明顯顯示出對這兩種土地制度的不平等性。國有土地可享有申請、出租、抵押的權利，并可以在市場交易中實現土地增值。而農村集體土地所有者并不真正具備對集體土地的相關收益權和處分權。

　　要解決我國的小產權房問題就需要實現集體土地與國有土地的“同地、同價、同權”，在土地問題必須堅持公平、等價原則。

　　(三)堅持試點改革，穩中求進原則。

　　國家層面需要制定相應的政策和法律規范，在制定規范和執行規定的同時，可以借鑒上海和成都的做法，“分區域”、“分期”對小產權房問題進行解決，對新的政策進行試點檢驗。最終通過試點改革區帶動大規模的小產權房問題解決。

　　對于小產權房問題解決的建議：

　　(一)地方政府對于小產權房問題不能“一刀切”，應具體問題具體分析。

　　據調研顯示，對于政府強力解決小產權房問題的做法，如強拆、沒收等，68%的被訪者不予支持，因而，違法小產權建筑決不能一拆了之。這也是符合建設資源節約型、環境友好型社會的客觀要求，特別是當前我國城市住房市場供不應求，住房保障體制不甚完善的大背景下，對于違章建設的小產權房應當區別對待，如對于符合城鄉統籌發展規劃、土地利用規劃，且未占用耕地的，不應強制拆除而應當保留，另覓他用。

　　(二)限制城市房價的不斷高漲;完善住房保障體制。

　　小產權房最吸引人的地方就在于其價格優勢。近年來，我國大中城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，城市的住房保證機制不甚完善，經濟適用房、廉租房的建設始終無法滿足住房要求。這使得小產權房存在著大量的購買群。因而要解決這一問題，平衡房價，完善住房保障體系是不可避免的問題。

　　(三)放寬對農村集體土地的過度限制，為農村集體建設用地留下適度的流轉空間。

　　根據《憲法》和《土地管理法》的相關規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房可以進行交易，而唯一的限制就是不能占用耕地。在這一前提下，可以借鑒上海“增減掛鉤”的做法，留符合土地使用規劃的小產權房一條活路。

　　六、結語。

　　小產權房的建設違反我國現行農村土地利用相關法律法規，但其涉及國家、農村集體、農村個人以及小產權房購買者等多方利益，如何妥善對待和解決這一問題已成為各級政府亟待解決的難題，同時小產權房問題的合理成功解決可能會成為我國改革土地制度，完善土地使用方式的重要里程碑。

　　參考文獻：

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