摘要：隨著住房制度的進一步改革與完善，隨著近年來商品房價格的持續走高，房產測量日益受到廣大的業主的重視。房產測量是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。而房屋測繪是整個房地產測繪中一個非常重要的組成部分，其測繪成果的準確性直接關系到當事人的切身利益，它關注的是民生問題。因此探討房產測量中的相關問題具有十分重要的意義。本文首先對房產測量進行了概述，然后分析了房產測量的意義，并對目前房產測量中存在的問題進行了歸納，最后重點探討了改善我國房產測量的措施。

　　關鍵詞：房產測量,房產數字化測圖技術,開發商,信息平臺

　　一、房產測量概述

　　房產，是指依附于土地上的各種建筑物和構筑物，與地產一同構成不動產的主要部分，具有不動產的一切特征。它不僅是人類最重要的物質財富之一，也是任何社會的法律制度最為關注的調整對象之一。

　　房產測量是測繪工作的重要組成部分，是地籍測量與房產測量的總稱。它的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查驗收等。它在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等。

　　房產測量與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。房產測量不但具有基礎測繪工作所特有的技術性，而且具有很強的法律性，其測繪成果的真實性、可靠性直接牽涉到每個地籍、房產主的經濟利益。

　　二、房產測量的意義

　　房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。具體說來，有幾下幾點：

　　(一)房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據

　　房產測量的結果一經房產管理部門確認發證即具有法律效力，處理產權糾紛的重要依據。它直接關系到購房人的切身利益房產測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。

　　(二)房產測量是城市建設、規劃和管理的重要依據

　　房產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬況的專業測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數據。這些數據核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。因此，房產測量是進行城市土地資開發利用，城市規劃建設管理必不可少的基礎資料。

　　(三)房產測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段

　　當前由于商品房價格居高不下，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主義主意，推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

　　三、目前房產測量中存在的問題

　　(一)房產測繪市場發展不完善，行業監管不到位

　　盡管房產測繪作為一項專業技術服務走向市場，實行政企分開、納入競爭和監督機制，但由于房產測繪市場發育不完善，存在一些不公平競爭甚至違法亂紀行為，擾亂了市場秩序。目前，有關房產測繪成果的質量保證體系和監管體制以及相關法律法規還未完善，測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監管力度不夠，缺少對測繪企業的資質審查和技術指導，對測繪成果質量監管和檢驗不到位，不利于保護產權人的合法權益。

　　(二)房產測量技術有待規范

　　1、開發商在計算結果的基礎上加大面積出售

　　有些房產開發商在出售商品房時，為了自身利益，在應分攤的共有建筑面積上不按有關規定執行，任意多加共有建筑面積;還有的開發商由于概念不清或有意損害消費者，多算或重復計算面積，造成銷售面積和實際面積不符。

　　2、期房建成后與建筑圖紙設計面積相差很大

　　期房預售時，商品房尚未建成，開發商依據設計圖紙自行計算房屋面積，并自行決定公用面積的分攤。在施工建設過程中，開發商對房屋的結構、尺寸進行局部變更，造成竣工商品房面積與預售時面積不一致。

　　3、計算錯誤，特別是計算共有面積分攤時出現錯誤

　　商品房面積的測量需要以一個項目或一幢樓為單位進行，并需計算該項目或樓房公用面積的分攤系數。該系數是否符合規定和科學合理，也影響商品房面積的大小。在實踐中，有些開發商以單元為單位按戶平均分攤;還有些開發商將層高小于2. 2 米的房屋面積也計入室內建筑面積，使銷售面積大于實際面積。還有一種情況由于計算錯誤使銷售面積小于實際面積，這種情況主要是開發商沒有把應分攤的封閉通廊、公共外墻等項計入分攤面積中，使開發商自己蒙受了損失。

　　(三)從業人員素質有待提高

　　房產測量人員應為熟諳法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產測繪部門，從業人員基本素質普遍偏低，專業技術人員非常缺乏，房產測繪工作水平較低。

　　四、改善我國房產測量的措施

　　(一)運用測繪新技術進行房產測量，提高測量準確性

　　房產測量技術經過多年的發展，目前常見的測量技術主要有：

　　1、房產數字化測圖技術

　　數字化測圖是采用一定的方法采集有關的信息，通過計算機數據處理，再經過圖形生成和編輯，獲得房產數字化圖，最后經數控繪圖儀或其它輸出設備，繪制成房產圖。數字化測圖技術目前在房產地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用，數字化測圖具有成圖質量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點。因此，數字化測圖是房產圖成圖的一個主要發展方向。

　　2、運用坐標解析法進行房產測量的計算

　　房屋銷售面積計算比較復雜，一般來說房產面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程，房地產界址和房產面積糾紛時有發生。因此，一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產測量計算具有巨大的進步意義。

　　3、GPS技術在房產測量中的應用

　　GPS技術是當前快速發展的數字定位測量技術，GPS技術因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應用房產測繪系統以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。

　　(二)提高房屋預測的準確性

　　1、預測圖紙資料的檢查

　　設計圖紙是建筑面積預測的必須的首要資料，其圖紙是否準確直接影響到建筑面積預測的準確性，應該檢查預測圖紙資料是否蓋有設計單位的圖章的全套設計施工藍圖。一套完整的建筑施工圖應包括規劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽臺詳圖等，若圖紙附有建筑設計CAD 光盤更好;檢查建筑平面圖上套型、尺寸標注是否清楚，若套型、尺寸不清，無法進行平面圖的繪制;檢查設計單位提供的對圖紙上如水池、水泵房、發電機房、配電室、制冷機房、消防控制室等公用配套設施部位功能使用說明是否清楚，以便確定此公用配套設施建筑面積是否能進行分攤。

　　2、尺寸數據的采集

　　在許多設計圖上，設計的尺寸有柱軸心尺寸，結構外墻尺寸，凈尺寸等，這些情況與我們所需的計算套內面積的墻體中心尺寸，計算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，需要經過換算，所以，在作業時，要看清圖上標注的是什么部位的尺寸;在使用面積預測換算邊長數據時，還要考慮到房屋竣工后實際狀況。

　　3、成果資料的檢查、整理、歸檔

　　商品房預測成果資料經過整理，書寫技術說明報告，經過檢查驗收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里檢查，主要是指作業小組測繪員互相檢查和測繪部門設置的質量檢查機構或專職檢查人員。重點檢查：預測算的分戶界線，房屋使用性質，與共有面積相關的建筑是否與圖上一致;設計圖上的名稱標注與技術規定的名詞類別是否合理;房屋邊長數據的采集，有沒有錯誤;面積的計算是否正確，共有面積的分攤計算是否符合規范規定;幢號、室號編寫是否符合房產發證要求;委托人名稱、房屋坐落地址、層數、結構等房產要素注記有無遺漏差錯等。

　　(三)加強業務培訓，提高房產測繪上崗人員的專業素質

　　一名合格的房產測繪從業人員不但應具備測量的專業知識和相關的房地產知識，還要具備高度的責任心，嚴格按照《房產測量規范》和有關法規開展房產測量工作。對于測繪人才欠缺的地區更需加大扶持力度，做好房產測量各項業務培訓工作，提高上崗人員專業素質;加強數字技術、計算機技術和網絡技術的應用，提高房產測繪的科技含量。

　　(四)建立房產測繪信息系統平臺，加強交流與合作

　　測繪部門和房產管理部門應通力合作，制定規范的房產測繪操作規程和統一的技術標準細則，建立房產測繪技術信息系統平臺，形成統一的運作模式、操作流程和成果質量監督機制，達到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術統一管理、指導、交流與資源共享，又能推動行業技術進步;既規范房產測繪行為，又能確立房產測繪成果的權威性，維護房地產市場的正常秩序。

　　結語

　　綜上，房產測量是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產測繪部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，在制定房產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時留有漏洞。

　　參考文獻

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